上海市现有存量住房空置情况调查设计

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1、工作实务统计科学与实践》20tO年2期上海市现有存量住房空置情况调查设计罗欣蟾(上海市统计局，上海200003)摘要：本文在解释存量住房空置概念的基础上，阐述了对其抽样调查的方案设计思路，以及目标量和方差的估计，并对具体的抽样效果进行了分析。关键词：房地产；住房空置率；抽样调查住房空置率作为反映房地产市场供需状态的重要指标具有量、空置比例及空置比例的变化趋势。两面性。空置的住房相对于住房消费需求而言是一个即期的市根据前期探索的经验，在确定抽样名单后，抽样调查将由场可供应量，空置率偏低易导致房地产市场供需紧张；空置率市统计局、市住房保障房屋

2、管理局、市水务局共同组织协调相偏高则导致住房资源的浪费。一般来说，住房空置率5％比较应单位具体实施，取得存量住房空置情况的抽样调查数据。适度，1O％则达到警戒水平，超过20％即严重空置。上海作在最终住房空置率的合成计算方面，首先将各行政区的所为中国房地产市场发展最为成熟的城市之一，获取住房空置率有街道的抽样调查得出的各存量住宅小区的住房空置套数和相数据具有重要的意义。应小区总住房套数分别汇总，可得出各个行政区的抽样样本的一总住房空置套数和总住房套数，两者相除可得出每个行政区的、空置住房的概念和调查内容住房空置率，最后，把19个行政区的总住

3、房空置套数和总住I／j至益l毒概念房套数再汇总，可得出整个上海市的总住房空置套数和总住房空置住房包括两个部分：一是房地产开发企业新建成的住套数，从而可推算出全市的住房空置率数据。房中可供销售而未销售或出租的住房，即新建商品住房中的空置住房；二是开发商已经出售的房屋中无人使用的住房，即存二、调查方案设计量住房中的空置住房。(一基本思路本文研究的是第二种空置住房，即存量空置住房。所谓存为既能方便调查实施又能保证推断精度和调查效率，以上量空置住房是指在某调查时点上，居住类住房中可供使用而未海市全市19个行政区(计260个街道，9838个住宅小区

4、)住房使用的住房。在统计存量空置住房时要注意以下要点：基本情况摸底调查数据为基础(需将农村住房从该范围中剔1．调查时点有人使用的住房不能归入存量空置住房。除)，以住宅小区为样本单元，对样本单元分别按“行政2．调查时点无人使用。但属于以下情况的住房不能归入存区”、“所在街道”、“房屋类型”三个标识变量进行细致分量空置住房。层。为了增强样本代表性，对每个区的所有街道都进行抽样，(1)业主购置后待装修的住房(一般为半年时间)：对每个街道的住宅小区抽样时采用的是随机抽样(即整群抽(2)正在装修的住房；(3)装修完毕后待入住的住房(一样)和全样本抽

5、样的方式：即当该街道的住宅小区不止一个般为半年时间)：(4)业主外出度长假暂时无人使用的住时，采用随机抽样抽选出若干个住宅小区，然后对抽中小区中房；(5)业主间歇居住的住房；(6)富裕阶层度假使用的的所有住房的空置情况进行调查，即整群抽样调查；当该街道住房。的小区只有一个时，为了保证样本的覆盖面，对该街道进行全(二)调查内容样本调查。以调查时点在册的本市存量住宅小区(不包括农民住房，(二j抽样枉与抽样卓元也不包括正在开发建设或在售的住宅小区)为调查总体，根据截至2008年7月底，统计在册的全市住宅小区共有住房特征和住房区域进行分层抽样，抽

6、取一定数量的住宅小区9838个，它们将构成本次调查的抽样框，其中任一个体称为作为本项调查的调查对象。抽样单元。从抽样单元的具体特征来看，本次调查的个体主要本次“上海市现有存量住房空置情况调查”的研究设计，与地理特征、房屋物理特征有关，因而抽样框中的单元可以进针对的是全市存量住宅小区中的空置情况。调查的最终研究目行如下分级，以提高推断的精度和调查的效率：标是考察上海市全部存量住宅小区中存量住房空置的绝对数一级单元：小区所属行政区域(如宝山区、奉贤区、虹口48《统计科学与实践》2010年2期工作实务区等，共19个)1．原抽取样本在各级的比例分

7、配二级单元：小区所属街道(如吴淞镇街道、长桥街道等，用N表示抽样单元总数，N表示第h个行政区县，n表示抽共260个)取样本总量，nh表示抽取样本中属于第h个行政区县的样本个三级单元：小区房屋类型(公房／商品房／售后房，共三数，f表示总体抽样比例，表示第h个行政区县的抽取比例，类)这样，任一基本抽样单元将拥有行政区域、所属街道、房则有：N：9838：1070f=lO．9％屋类型三个标识变量，在三个标识变量完全相同的前提下，按．照小区的建筑面积进行排序，赋予小区一个固定编号，作为最也即在抽样实施中，以纯概率抽样方式抽取的比例约在终的小区编号。

8、10％～11％之间，最终抽取样本总量不得低于1070。初级抽样框主要包括三个标志，一是行政区，利用上海市同时，考虑到本次抽样的样本应该在最大程度上均匀覆盖现有的行政区划将总体划分为19个层次，