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1、中国人口资源与环境2007年第17卷第3期CHINAPOPULATION,RESOURCESANDENVIRONMENTVol.17No.32007*土地市场发展的经济驱动机制:理论与实证分析1212王青陈志刚叶依广黄贤金(1.南京农业大学公共管理学院,江苏南京210095;2.南京大学国土资源与旅游学系,江苏南京210093)摘要探讨中国土地市场发展的经济驱动机制对于促进土地市场的有序发展意义重大。本文提出了一个土地市场发展的经济驱动机制框架,然后以此为基础从理论上分析我国土地市场发展的经
2、济驱动因素,并结合计量经济模型的构建进行相应的实证检验。结果表明,无论是土地一级市场还是土地二级市场,影响土地供求的因素都是中国土地市场发展的驱动要素,而土地市场环境和制度政策则会对土地市场的发展起到抑制或加速作用。因此,对于今后中国土地市场的有序发展,宜从提高土地一级市场市场化程度、优化产业结构、提升城镇化质量等方面展开。关键词土地市场;经济驱动机制;计量模型中图分类号F301文献标识码A文章编号1002-2104(2007)03-0075-06土地市场在整个社会经济的发展中有着重要的地位土地
3、一级市场也即土地使用权的出让市场。在这一和影响,高效的经济增长离不开土地市场的快速、有序发市场上,国家通过土地管理部门在服从城市规划、用途管展。那么,究竟如何推进土地市场的建设和发展?其关键理的前提下,采取划拨、出让(包括协议、招标、拍卖等)和就在于我们要对当前土地市场发展的驱动机制有一深刻租赁等形式,将一定期限的土地使用权有偿出让给土地需理解。从已有的研究来看,目前对中国土地市场发展机理求者。图1所示为1992-2003年间(1997和1998年缺乏[1,2]的研究更多地侧重于探讨制度和政策的导向作用,而相关统计数据
4、)我国土地一级市场的总体运行情况。从中在一定程度上忽视了对土地市场发展的经济驱动机制的不难发现:一方面,这些年来土地一级市场的总交易量经挖掘。本文旨在提出一个土地市场发展的经济驱动机制历了一个倒U型的变化过程。2001年以前一级市场总框架,然后以此为基础从理论上分析了我国土地市场发展的交易宗数呈稳步增长态势,在2001年总交易量达到最的经济驱动因素,并结合计量经济模型的构建进行相应的高的45.91万宗后开始逐步下降;另一方面,土地一级市实证检验,以有助于我们更好地把握土地市场发展的经济场内部的交易结构也发生了质的改
5、变。从各种交易方式规律,促进土地市场的高效发展。的相对变化趋势来看,无偿划拨土地的方式在一级市场交易总量中的比重逐步降低,目前其份额已低于租赁等其他1土地市场发展的总体分析交易方式,而协议、招标、拍卖等有偿出让方式所占比重则从我国的实际来看,土地市场是一个较为复杂的概由原先的最低逐步发展成为最主要的交易方式,土地一级念。经过近20年的渐进改革,我国的土地市场已初步形市场的整体市场化程度日益提高。成为一个三级层次结构,包括农地征购市场、土地一级土地二级市场也即土地使用权的转让市场。在这一[3]市场和土地二级市场。一
6、般而言,由于农地征购市场偏市场上,土地交易者众多,交易频率较高,交易形式多种多重于单纯的政府行为,因此本文仅限于探讨土地一、二级样,包括土地使用权的转让、出租、交换、抵押等。图2所市场的经济驱动机制。示为1992-2003年间我国土地二级市场的总体运行情况。收稿日期:2006-11-24作者简介:王青,博士生,主要研究方向为土地经济与政策。通讯作者:叶依广,教授,博士生导师,主要研究方向为区域经济。*教育部人文社会科学专项研究项目(编号:03JD790011);国土资源部科技项目中国土地市场建设研究及我国征地
7、补偿标准研究专题;南京大学人才引进培养基金。75中国人口资源与环境2007年第3期为土地交易基础的产权制度以及宏观政策和市场环境等因素显然也是影响土地市场发展的主要因素之一。但有所不同的是,它们对于土地市场发展的影响有着两条不同的途径:一是通过影响市场上的土地供给或需求对土地市场发展产生影响。从这一角度来看,上述建设用地禀赋和土地收益等因素与土地制度、宏观政策以及市场环境之间存在着一定的协同关系;二是土地制度、宏观政策和市场环境作为土地市场内涵的重要构成部分,其改变本身也体现出土地市场的某种发展和变化。鉴于
8、此,我们可构建如图1土地一级市场的总体运行情况图3所示的中国土地市场发展的经济驱动机制框架。Fig.1Theintroductionoflandprimarymarket资料来源:历年国土资源统计年报从中可以看出:一方面,土地二级市场总体呈快速发展态势。这些年来,二级市场上土地转让和抵押的宗数都有着较快的发展,而市场交易总
