情势变更原则在商品房买卖合同中的_省略_探析_以国家_房地产新政_为背景_沈晖

《情势变更原则在商品房买卖合同中的_省略_探析_以国家_房地产新政_为背景_沈晖》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、房地产法律CHINAREALESTATE情势变更原则在商品房买卖合同中的适用探析——以国家“房地产新政”为背景1沈晖（1.同济大学法学院，上海200092）摘要：在一系列紧凑的房地产市场宏观调控新政之下，一些商品房买卖合同无法实际履行或者履行之后又起纷争。开发商、业主和政府该何去何从，不少人选择运用“情势变更”来维护自己的利益。那么，在现实中该原则是否能适用于商品房买卖合同，在什么情况下适用，会产生何种后果，文章欲从这些方面作出分析，为房地产交易市场的稳定寻求解决途径。关键词：房地产新政，商品房买卖合同，情势变更，适用中国分类号：F293.3文献标识码：B文

2、章编号：1001-9138-(2013)05-0056-63收稿日期：2013-01-051情势变更的概念和构成要件意见相左，以及与相关概念之间难以区分诸因素，1.1情势变更的概念情势变更原则未予采纳，留下了立法的空白。从“情势”泛指作为法律行为形成的基础或环某种程度上说，情势变更的内涵确实较难界定。境的一切客观事实，强调动态的情况。“变更”即然而，法律规范的变化源于实践之需。根据指情势在客观上发生了异常的变动，具体分为永《民法通则》、《合同法》关于公平原则的规定，并久的变更、自然的变更、暂时的变更等。参考《劳动合同法》的规定，在总结审判实践经我国对于“情势

3、变更”原则的规定最早见于验的基础上，最高人民法院于2009年通过的《合1982年《经济合同法》第27条：“由于不可抗力同法解释（二）》第26条规定了情势变更条款：或一方当事人虽无过失但无法防止的原因，使经合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时济合同无法履行，当事人可以变更或解除经济合无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险同”。从该规定来看,其中“当事人虽无过失但无的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显法防止的原因”即为所谓的情势变更原则，尽管不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法在立法上并未形成该表述。院变更或者解除合同的，人民法院应当根

4、据公平在1999年3月《合同法》立法过程中，由于原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者56房地产法律CHINAREALESTATE解除。这从司法规范上给予了情势变更原则明确的这方应主张情势变更。判断情势是否为可预见的定义，弥补了制度的缺位（笔者认为，以司法解则要视该情势之性质。如对于物价波动的预料只释来确立情势变更原则存在立法权限上的瑕疵。是一个基于经验的概括性预料，实际操作中如发1999年3月15日正式颁布的《合同法》对此原则生价格异常波动则仍应认为属于情势变更，在个未作规定；而最高人民法院的司法解释只能对已案中该价格的上升有其特殊性。有法律作出解释，

5、而不能超越已有法律以“解释”第四，情势变更不可归责于双方当事人。当之实，但司法解释越权与否不属于本文探析范畴，事人对情势变化的后果无法克服。换言之，当事在此不赘）。且从该项规定不难看出，情势变更原人在情势变化后，不能替代履行，不能采取补救则乃是民法的公平原则和诚实信用原则之具体化，措施，或采取补救措施超出其负担能力。如果情体现了该两项原则的基本精神。势变更可归责于当事人，则当事人应为情势变更情势变更原则的意义在于通过司法权力的介承担责任。那么，此情况不能适用情势变更原则，入，强行改变合同已确定的条款或者撤销合同，必须由过错方自身来承担由考虑不周产生的风险在合

6、同双方订约意志之外，重新分配交易双方在或违约产生的违约责任。交易中应当获得的利益和风险，实现合同正义。第五，维持合同原有效力明显不公或无法实当合同原有的利益平衡因经济的激烈动荡而导致现合同目的。即情势变更使得合同履行将对一方不公正结果时，施以法律的救济。当事人显失公平，仅有情势变更的发生，并不必1.2情势变更的构成要件然适用情势变更规则，只有该变更达到一定的严第一，存在情势变更的客观事实。情势变更重程度并足以导致合同双方利益失衡时，才有适的产生必然导致合同赖以成立的客观环境之变化，用之必要，比如一般的价格上涨不会导致履约的其表现形式可以是经济环境的调整如货币

7、汇率变困难，亦不会适用情势变更，而当价格的涨跌达化，也可以是政策调整；可以是暂时、局部的变一定幅度时则会产生根本的履约艰难，使当事人化，也可以是永久、全局的变化。而变化之结果履约目的不达。具体判断时应以个案中是否导致合将导致合同的目的无法实现或者对价关系无法形同基础丧失，是否致使合同目的落空，是否造成成，因而是根本性的，会造成不公平的结果。对价关系障碍，作为判断标准。第二，情势变更的时间应在合同成立并生效同时，笔者以为，适用情势变更还必须以当之后、履行终止之前。如果当事人对合同成立或事人主张情势变更为前提。因为适用之目的在于生效以前发生的情势变更为已知，那么

8、合同的签消除合同履行过程中出现的当事人之间利益不平订