如何看待房产新政及情势变更

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1、如何看待房产新政及情势变更随着《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》国办发〔2011）1号（以下简称新国八条）下发，引起各地购房纠纷和争论，房产新政到底是情势变更还是不可抗力，司法实践和理论界对因房产新政引起的争议，至今未停止。笔者认为，无论是房产新政抑或是其他法律政策的出台，在司法实践当中都不应采取一刀切的做法，而应根据政策出台的目的来决定采取何种措施。因此，首先应弄清楚法律上对情势变更与不可抗力的相关规定，以及这两者的构成要件，这样在分析房产新政时，才会有较为清晰的认识。一、情势变更的法律规定及构成要件从严格意义上来讲，我国

2、目前还没有法律对情势变更作出规定，只是在《合同法》解释（二）中对此作了相关规定。该解释第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”这就是被司法实践和理论界公认的情势变更原则。所谓情势变更是指在合同订立后至其被履行完毕前这段时间内，由于不可归责于当事人的原因，致使与合同有关的环境或者作为合同基础的客观情况发生了异常变化即带

3、根本性质的变化。情势变更的适用条件为：1、必须存在情势变更的事实；2、必须发生在合同订立后到其被履行完毕前。(1)如果情势变更发生在合同履行前，可适用情势变更；(2)迟延履行期间发生情势变更，如果迟延是由义务人过失引起，义务人不得主张情势变更来单方解除合同或单方变更合同，如果是由权利人过失引起的，义务人可以主张情势变更来单方解除合同或单方变更合同；3、一方当事人在订立合同时不能预见；4、引起情势变更的事由必须是不可归责于合同双方当事人的事由；5、情势变更发生情况下继续沿用合同原有效力对义务人显得不公平，如果沿用原合同履行，会给义务人带来严重损失；6、一

4、方单方变更后的合同，必须对对方当事人显得公平。二、不可抗力的规定和构成要件《民法通则》第153条将不可抗力定义为“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”第107条规定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。”《合同法》第117条也对不可抗力作了同样的规定。由此可见，不可抗力的构成要件是:1、须是已经发生的客观情况，而非当事人的主观意识，这与情势变更是一样的；2、是当事人在订立合同时不能预见的客观情况，如果当时能够预见，则是正常的风险；3、是在合同履行期间发生的客观情况，该客观情况的发生和后果是不能避免并且不

5、能克服的。三、情势变更与不可抗力的区别不可抗力，是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。情势变更也是一种客观情况。有时不可抗力是原因，情势变更是结果，但两者是不同的。不可抗力体现外在强制力量,如地震、火山爆发、战争、暴乱等;而情势变更是合同环境或是基础的变化，非强制力量。两者在处理后果上也有区别，情势变更的当事人可以请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，但法律另有规定的除外。由此可见，情势变更并不必然导致当事人免除责任，是否可以免

6、除，须由当事人诉之法院来解决。而遭遇不可抗力的当事人只要能证明不能履行合同或者造成他人损害是不可抗力造成的，就可以不承担民事责任。如地震致使在建的房屋倒塌，开发商可以因此免除交房的责任。四、房产新政属情势变更还是不可抗力有人认为，国家政策的发布是政府行为，对普通百姓来说，无法知道政府会在何时发布何内容的政策，显然是不可预见、也不能避免更不可能克服，因此，房产新政应当属于不可抗力。但对此持否定态度的人认为，本次房产新政出台前，中央各大媒体均做了不同程度的分析和预测，早已有“山雨欲来”的感觉。近年来房价大幅上涨已成为众所周知的事实，政府要遏制房价过快上涨的

7、势头已经很明确，房产的买卖双方应当可以预见到房产新政的出台。因此，房产新政既不是情势变更，也不是不可抗力。笔者认为，法律上的不可预见应是从普通人的角度来规定的，而不是从专业人士的角度来规定的。一名普通人根据他的生活经验和常识、掌握的社会信息以及知识可以预测到的，那么就是预知，否则就是不能预见。2009年最高人民法院在《最高人民法院关于当前形势下审理民商合同纠纷案件若干问题的指导意见中》第一条第3项中规定'‘人民法院在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时，应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风

8、险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的高风险、高收益范围等，并结合市场的具体情况，在个案