基于容积率的城市房屋拆迁利益关系分析

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1、2011/10总第414期商业研究COMMERCIALRESEARCH文章编号:1001－148X(2011)10－0185－06基于容积率的城市房屋拆迁利益关系分析张鹏，李海军(华南理工大学工商管理学院，广州510641)摘要:城市房屋拆迁是一个系统的工程，容积率问题是其中的焦点和难点。本文在分析容积率对地价、利润率影响规律的基础上详细阐述了背后真正的利益关系，并在如何平衡利益方面提出了一些看法。对于容积率的确定、控制应统筹考虑经济、环境及社会效益，实现刚性与弹性相结合;改变土地财政的形成机制，不仅要从下游着

2、手完善容积率管理机制，更应从上游出发保证规划的科学合理、阳光性及均衡性。关键词:容积率;地价;利润率;拆迁;利益中图分类号:F069.9文献标识码:AAnalysisoftheBenefitsofUrbanHousingResettlementBasedonFloorAreaRatioZHANGPeng，LIHai－jun(SchoolofBusinessAdministration，SouthChinaUniversityofTechnology，Guangzhou510641，China)Abstract:

3、Urbanhousingresettlementisasystematicproject，thefocusanddifficultyofwhichistheproblemabouttheFloorAreaRatio(FAR)．OnthebasisofanalyzingtheeffectsofFARonthelandpriceandprofitmargin，therealin-terestbehindthemiselaborated，andsomeviewsareputforwardabouthowtobalan

4、cetheinterests．ThispaperarguesthatduringthedeterminationandcontrolofFAR，someconsiderationshouldbetakenintoeconomic，environmentalandsocialbenefits，andtherigidandflexiblecombinationshouldbeachieved．Thelandfinancialmechanismmustbechanged，anditisneededtoperfectt

5、heFARmanagementmechanismfromthelower，especiallytoensurethattheup-streamplanningisscientificandrational，sunnyandbalanced．Keywords:floorarearatio;landprice;profitmargin;resettlement;interest容积率(R)=总建筑面积/占地面积，是城足，本文结合了经济学、规划及政策角度，通过分市土地利用规划控制的核心指标。容积率与经济、析容积率与地

6、价、利润率关系，揭示城市房屋拆迁环境、社会因素紧密相关，是土地利用程度的量化背后真正的利益关系，以期为平衡各方利益提供反映，合理的容积率取值往往是这些因素共同约决策支持。［1］束下的交集。其中，经济因素约束下的容积率简一、容积率与地价、利润率的关系称经济容积率，是指城市建设过程中，房地产项目的总投资利润率大于房地产基准总投资利润率的(一)容积率与地价［2］容积率区间;环境、社会等因素约束下的容积率地租包括绝对地租、级差地租Ⅰ、级差地租Ⅱ［3］区间为政策容积率。以及垄断地租，这些地租收益的资本化就是地价。容积率是

7、城市房屋拆迁利益主体博弈的焦点。在影响地价的诸多控制指标中，容积率是最受关现有的文献较多地从法律的角度探讨拆迁利益问注的敏感因素。本质上容积率变化导致地租的变题，缺少从经济学、规划、政策的角度对拆迁改造化而影响地价;而从作用机制上看，是通过收益变中容积率背后的利益关系问题的研究。基于此不化和供求关系来实现的。收稿日期:2011－06－01作者简介:张鹏(1973－)，男，郑州人，华南理工大学工商管理学院副教授，研究方向:房地产经济;李海军(1985－)，男，湖南永州人，华南理工大学工商管理学院研究生，研究方向:

8、房地产经济。·186·商业研究2011/101．仅在收益机制作用下的容积率对地价的影价形式得以表现须在市场中才能实现，市场中供响规律。边际收益递减和边际成本递增规律是西求机制决定了经济剩余量的分配，使地价相对经方经济学理论中的重要内容。所谓边际收益递减济剩余量上下波动而趋于复杂化。因供求关系的规律是指连续等量增加某一生产要素的过程中，差异，容积率对地价的作用程度具有明显的区域当该要素的