市稽查局讲解提纲

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1、房地产行业税收政策在座的各位领导、同事。随着国家对房地产市场一系列宏观调控政策的相继出台，去年下半年和今年上半年国家税务总局也陆续出台了一些新的房地产行业的相关税收政策。特别是对企业所得税、土地增值税、契税等税种作了新的规定。现在我就国家税务总局陆续出台的房地产行业相关税收政策和我们在检查房地产企业中暴露出一些主要问题同大家一道来理解学习。因时间关系只选择其中的主要内容对照房地产行业新的税收政策来讲。没讲到的部分请大家自己学习理解。在讲的过程中一些主要的文件号请大家记一下。第一部分、营业税（重点讲）应全面自查各种应税收入的合理性、完整性和及时性。（一）主营业务收入（自查重点）1．销售开发产品

2、收取的价款和价外费用是否未按规定入账，少计收入。（1）在开发产品完工前，取得的预售收入（包括定金）是否全部计入“预收帐款”进行申报缴纳税款；是否计入“预收账款”以外的往来科目，长期挂账不申报纳税；从我们对房开企业的检查情况来看，在开发产品完工前，企业取得的“预收帐款”基本上都进行申报。但也有部分企业未按规定及时申报。在这里要提醒企业的是，在你们申报缴税时在申报表上一定要注意填写税款所属时间，取得主管税务机关开具的税票一定要看清税票上的税款所属时间，不能缴的是2009年的欠税，取得的税票上的税款所属时间是2010年某月至某月期间的税款25。我们稽查局复查时只认税票上的税款所属时间。提醒企业在申

3、报缴税时注意这个问题。（2）是否将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位，未按规定入账；是否将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户，存在帐外收入等情况。（3）总机构有无将分支机构的未完工开发产品的销售收入合并计入；（4）私改规划，增加销售面积的收入是否未按规定入账；关于这个问题在我们遵义的房开企业是存在的，有一次我们在对某房开企业检查时发现，该企业利用夹层隔了多间小面积房屋出售，取得的收入不入帐，偷逃税。（5）销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入是否未按规定入账；（6）拆迁补偿收入是否未按规定确认收入，是否按补偿标准面积的工程成本价与超出补偿面积部分的差价款之

4、和计算缴纳营业税；对这个问题好多房开企业都不太注意，这里重点讲一下。自查提纲上所讲内容和现在国家税务总局出台的政策又有了新的定义。我们知道房开企业的拆迁还房分两种：一种是就地还房；一种是异地还房。就地还房的税收政策以前是按黔地税函（2003）261号文件第一条规定“偿还和安置面积与原面积相等的，按同类房屋的成本价征收营业税，超面积补差按收到的售房款征收营业税。异地还房的税收政策以前是按黔地税发（2004）34号文件第三条规定“房开企业异地购置商品房用于安置被拆迁25人，对此类安置房按照财税（2003）16号第二十条和黔地税（2003）261号文件第一条规定征收营业税即以安置原面积部分（同类房

5、屋的成本价）和超过安置原面积部分（实际售价）的价款减去购置该商品房的原价后的余额征收营业税。但国税函（2010）220号文件第六条第一款规定“房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。”既然国家税务总局已明确了拆迁还房原面积部分按同类房屋的市场价确认收入，因此，拆迁还房原面积部分应缴纳的营业税也应按同类房屋的市场价确认收入计算缴纳。在这里还要提示的是有些企业将收到的还房超面积补差收入直接记入开发成本—

6、拆迁补偿费贷方未申报缴纳营业税。或直接抵减应付给被拆迁人的安置补偿费不申报缴纳营业税。（7）是否采取包销低价开票方式，少计收入。（与包销商签订一个价格较低的包销合同，按约定的包销价格开具发票，高于包销价格的房款由包销商收取并开具发票或收据，未计入收入。）（8）收取的定金、违约金、诚意金等，是否未按规定确认收入；（9）向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其它各种性质的价外收费，是否未按规定确认收入。25关于这一条国税发（2009）31号文件第五条是这样规定的“开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企

7、业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。”2.开发项目完工后，是否将收入挂在“预收账款”等科目长期不结转收入。这一条涉及企业所得税的处理在后面讲解。3.按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税；对企业按合同约定的时间应收取而未收到的销售款，应