深圳住房制度改革与房价走势研究

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1、SOUTHERNFORUM深圳住房制度改革与房价走势研究马春辉（深圳大学传播学院，广东深圳518060）[摘要]深圳是中国实行房改比较早的城市之一，在房改的过程，深圳创造了很多全国性的经验，住房商品化的价值取向、土地制度的变革等，在全国产生了广泛的影响。但是，深圳的房改到了新世纪，也面临很多问题，住房公积金制度不完善，货币化改革不彻底，在一定程度上影响了深圳房地产价格的上涨。因此，在新世纪初期，深圳还需要大力推动房改，抑制过快上涨的房价。[关键词]住房制度；改革；房价[中图分类号]D669.3　[文献标识码]A　[文章编号]GDB-1

2、0146（2010）03-0108-091081980年深圳设市后，经历了30年的发展，由一个仅两万多人的小镇，发展到现在超过1000万人的大都市，创造了世界城市发展速度的奇迹。深圳的发展历经了三个阶段。上个世纪80年代，深圳超速发展，创造了“深圳速度”；90年代后，深圳进入了高速发展阶段，经济总量超过了国内的天津等大城市。21世纪后，深圳进入了正常发展阶段，经济总量和城市竞争力在全国排名进入了前三名，经济结构不断优化，经济增长方式明显发生改变。深圳在发展的同时，深层次的经济问题、社会问题也不断出现，最近几年，房价已经成为阻碍深圳进一

3、步发展的瓶颈。一、深圳住房制度改革1979年建立深圳经济特区，当时经济特区的人口增长不快。1988年户籍人口与常住人之比约1∶1，但是进入上个世纪90年代后，常住人口增长较快，超过了户籍人口。常住人口与户籍人口之比约为3∶1。但住房建设的速度远远落后于常住人口增长速度。城市人口的增长速度明显超过城市住房的增长速度。解决城市住房问题成了特区建立初期的重要问题，要解决这个问题不能走计划经[投稿日期]2010-06-25[作者单位]深圳大学传播学院。2010年8月第3期Jun，2010NO.3济时代的老路，只有结合市场经济方法加以解决。（一

4、）经济住房制度改革的启动为了解决住房短缺，在特区建立之初，经济特区住房投资渠道多元化。一是政府投资建设住房，解决政府机关和事业单位工作人员的住房；二是单位可以自建住房，主要解决本单位职工住房；三是房地开发公司投资开发住房，主要解决外资人员、部分企业、事业单位、个体劳动者、街道居民的住房问题；四是个人自建住房。随着经济发展和经济特区城市用地的紧张，在坚持发挥国家、集体、企业、个人等方式作用的前提下，深圳经济特区的住房供应模式形成了“双轨三类”供求模式。建房两个轨道，即政府房管局组织建房，形成福利房和微利房；房地产开发公司投资建房，形成商

5、品房。1989年深圳市人民政府颁布了《深圳经济特区居屋发展纲要》，提出解决特区住房问题的总体目标是：用三到五年时间解决党政机关、事业单位职工住房问题；在五到八年时间内缓和特区内住房紧张状况；到2000年或更长一点时间，基本上做到符合条件的市民都能住上一套单元式住房，并实现特区住房供求的基本平衡。（二）住房制度改革方案的实施1988年是深圳经济特区住房改革的标志性时间，在这一年，政府及有关部门集中出台了大量的住房改革的规范性文件。1988年6月政府出台了《深圳经济特区住房制度改革方案》、《深圳经济特区住房制度改革方案九项配套细则》、《关

6、于新建住成积标准的规定》。1989年政府出台了《关于我市房改方案实施过程中有关具体问题的通知》、《批转市房管局、监察局关于加强房改监督、执法工作报告的通知》、《关于党政机关、事业单位住房改革的若干问题处理意见》。1990年《关于印发住房制度改革办公室“深圳经济特区国营企业房改指导思想与办法”的通知》、《关于对深109圳经济特区内职工工作调动后购租原住房问题的通知》、《关于企业房改若干问题的通知》、《关于房改中几个问题的处理规定》。这一系列房改文件，总体的指导思想是推行公共住房政策，实现住房社会化。住房社会化的具体办法是：对拥有深圳户籍

7、的企业缺房职工，市住宅局根据其工龄、学历或职称情况由电脑按规定计分，这些职工按分数高低排队向市住宅局申购微利价安居房，实行住房小型化政策。深圳《房改方案》明确提出，房改后新建住房实行“小型、合理、实用、多类型”原则，使同样的建房资金能满足更多家庭的住房需求。在实施住房小型化政策的同时，深圳还从1992年起实行面积差价制，以经济手段控制对大面积住房的需求。面积差价制的具体办法是：以70m2为基准，住房面积每增加1m2，总房价上浮1%。为了配合房改方案的实施，1988年底，建设银行深圳分行成立了房地产信贷部。该信贷部主要为市民购买安居房提

8、供优惠利率的抵押贷款，为政府建设安居房提供流动资金贷款，并对企业住房基金实行专户管理。1994年，工商银行深圳分行也成立了专门的机构为市民购买微利价安居房提供优惠利率的抵押贷款。目前，深圳市居民购买政府建设的安居房都能获