小区整体报告房地产评估

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1、商宇·香榭里花园整体情况报告书调查项目名称：香榭里花园调查目的：估计该小区二手房产的市场价值，包括出售价格和出租价格调查方法：实地踏勘——物业、小区居民、中介问卷发放——小区居民调查作业日期：2013年11月18日～12月22日调查作业地点：香榭里花园及周边调查方：浙江工商大学公共管理学院土地资源管理系调查人员：成员：应盛辉、钟旖、葛瑶、屈琪淇分工：资料收集与作业方案拟定：葛瑶、屈琪淇、应盛辉小区摄影：葛瑶问卷发放：应盛辉、钟旖、葛瑶、屈琪淇（一人15份）数据统计：应盛辉、钟旖、葛瑶、屈琪淇（一人15份）实地数据记录：

2、钟旖、应盛辉报告撰写：应盛辉PPT制作：目录一、报告思路：本报告是在明确调查对象的基础上，制定作业进程表，阐述在实地调查过程中所遇到的困难及解决办法。通过一手二手资料的整理，总结得出小区的基本情况、内部情况、周边情况、出售和出租情况，最后得出该小区综合情况的进行阐述，得出结论。二、调查对象：（一）调查范围：调查对象名称香榭里花园坐落浙江省杭州市下沙新城中心区域四号路南侧四至：东：临盛泰名都中心西：临文汇苑南：石桥路北：四号大街（二）小区区位图：三、调查过程（一）进程表时间任务材料备注11周1.相关资料收集2.制定与修改

3、作业方案3.明晰估价方法实地踏勘估价对象表、问卷调查、交易实例调查表实地踏勘估价对象表：小区整体情况了解；个人估价报告用问卷调查：小区整体情况了解；可比实例用，修正系数用，小区与小区之间比对，需小区合作交易实例调查表：比较因素用12周（周五）1.香榭里花园整体认知，整个小区走一下，拍照记录2.记录每幢几个单元，每单元几户，楼层户型，基本情况（绿化配套等）实地踏勘估价对象表估价对象实地踏勘表的小区部分是统一的，其他是自己的估价对象的2.完成估价对象实地踏勘表的小区部分3.3和3.4（人手一份）12周（周日）电话询问：中介

4、电话或其他联系人电话，获取交易实例等信息1.完成每人15份的调查问卷，共60份，2.问卷统计(一人15份EXCEL统计），汇总实地踏勘估价对象表、问卷调查、交易实例调查表做问卷的时候，要边问边做，1.问他是否愿意作为个人估价的对象，说明是免费的，可以以后为他卖房子或出租做参考2.问他邻居有没有最近在卖房子或租房子，或者有新邻居入住。（如果本人同意可以作为自己的个人估价对象，但小组内部户型不能重复；如有新邻居入住可以作为可比实例）13周~14周（周一）1.1.完成估价对象实地踏勘表的个人部分（人手一份），前两张半部分，确

5、认个人估价报告的对象：几幢几单元几零几2.实地考察，装扮购房者或租房者询问中介，完成交易实例调查表（若交易实例不够，联系研究相似地产小组：文汇苑、盛泰名都中心、北银公寓、大都文苑风情）3.整理和统计交易实例调查表、个人估价报告数据资料实地踏勘估价对象表、交易实例调查表1.交易实例一定要是近一年成交的2.先电话联系，装扮成要卖房的房东或欲卖房或购房的房客，问行情，边听边简单记录，做好做出可比实例3.到中介（见附录）装扮成欲租房的实习学生等14周1.计算：选定估价方法计算，确定估价结果（行情、个人估价对象计算）2撰写个人估

6、价报告实地踏勘估价对象表、问卷调查、交易实例调查表（一人三张可比实例复印件）1.正常交易：打100，若税费非正常负担，比例打分2.同个小区内，区域因素基本一致3.面积越小，单价越高4.不临街好5.日期修正：杭州售房透明网15周2.小区整体估价报告（根据问卷结果、实地调查资料）3.PPT制作和演讲准备实地踏勘估价对象表、问卷调查统计表略（二）问题与解决办法1.填写问题初次实地做房地产估价，对于实地踏勘估价对象表、交易实例调查表具体填写甚至某些具体的概念比如什么是顶角线、PVC板等也不清晰。通过组内成员和老师之间的交流，以

7、及每次实地调查所获取的信息，明确自己所要填写的事项，哪些是涉及隐私不必填写的，哪些是要具体到个别的。1.问卷发放的交流问题发问卷的当天，正是星期天，本以为小区人会很多，结果周末小区居民很多都出去玩，在小区的人比较少，并且在待发的居民中有很大一部分是不愿意填写的。惟一解决办法就是耐心和注重解释，为小区居民一遍又一遍地解释，引导他们填写目前的出售价格和出租价格而不是以前的价格。在询问视力不好的老人时，细心讲解，边问边帮助填写。2.小区情况和交易实例的获取问题小区情况网上资料并不是完全正确，有虚假的信息，有些数据已经过时，需

8、要实地核查。小区情况主要是实地小区内部和周边情况调查和询问物业以及电话中介。对于楼层、单元等的问题，我们查看了各单元公告栏处每户的水电费公示表，并实地乘电梯核实一下。对于小区的物业费、居民构成等问题，询问物业，得知了该小区的基本情况，以及未来的管理情况，如目前门禁系统等正在维修中；预计明年将安装出入刷卡系统，到时小区将进行全封闭管