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时间：2018-01-18
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1、human h u m a n " 0潗 " 资产评估报告书鄂××评报字[200×]第××号摘要（略）资产评估报告书××评报字[200×]第××号××××公司接受××××公司的委托，依据国家有关资产评估的法律、法规，本着客观、独立、公正、科学的原则，运用资产评估
2、规定的方法和程序及我们认为必要的其他程序，对××××（以下简称××）拟进行整体改制设立股份有限公司而申报的全部资产和负债进行了评估。本公司评估人员按照必要的评估程序对委估资产和负债实施了实地查勘、清查盘点核实、市场调查与询证，对委估资产和负债在××××年××月×××日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：一、委托方与资产占有方简介（一）资产占有方简介略（二）委托方简介略二、评估目的××××××××，为×××公司进行整体改制设立股份有限公司所涉及的整体资产提供价值参考。三、评估范围和对象略此次纳入评估
3、范围的资产与委托评估确定的资产范围一致。四、评估基准日略五、评估原则略六、评估依据略七、评估方法本次评估是为委托方拟整体改制为股份有限公司提供价值参考，对其进行整体资产评估。由于委估企业为从事房地产开发的民营企业，受诸多因素的影响，本所人员未收集到其客观真实的收益预测情况资料，同时难以确定采用的收益折现率是否公允，故对采用收益现值法的评估结果难以做出准确的判断。所以，本所人员拟采用成本加和法为主进行本次评估，然后以收益现值法对其进行验证。略八、评估过程略九、评估结论略净资产评估值为6955.88万元………………（成本法中的总资产
4、中没有评估无形资产）十、特别事项说明略十一、期后事项说明略十二、评估报告法律效力略十三、评估报告书提出日期略评估机构法定代表人：××中国注册资产评估师：×××××××××××××××公司××××年××月××日备查文件略评估说明略整体资产收益现值法评估验证说明一、收益现值法的应用简介1．收益还原思路及收益现值法收益还原思路，简单地讲就是“将利求本”的过程，即把企业在未来特定时间内的预期收益还原为当前的资本额或投资额。收益现值法是完成收益还原思路的评估方法，即收益现值法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资
5、产价值的一种资产评估方法。整体企业资产评估是对独立企业法人单位和其他具有独立经营获利能力的经济实体的全部资产所进行的评估。整体企业资产价值从理论上分为两个组成部分，其一是企业的构成要素资产的价值之和，它们是整体企业资产价值的基础部分；其二是企业超额收益或减额收益所形成的不可确指的无形资产价值或经济性贬值。从整体企业价值的定义以及资产评估角度出发，收益还原思路及收益现值法是评估整体企业价值的一条直接途径。整体企业评估的直接对象是企业的整体获利能力，收益还原思路及收益现值法就是以企业整体获利能力为标的进行的评估。2．本评估项目收益现
6、值法适用的前提条件(1)企业所遵循的国家有关法律、法规、政策、制度仍如现时状况而无重大改变：(2)企业所在地区以及经济业务涉及地区的社会政治、经济环境无重大变化：(3)企业将依法持续性经营，并在经营范围、方式和决策程序上与现时基本保持一致；(4)有关金融信贷利率、赋税基准及税率基本保持不变；(5)无其他人力不可抗拒及不可预见因素所造成的对企业重大不利影响：(6)被评估企业的未来预期收益能够预测，并能基本保证预测收益数额的合理性和可用性；(7)与企业获得未来预期收益相联系的风险也能估量，并能提供令人信服的根据。3．整体资产评估公式
7、资产评估值（预期收益现值）=前若干年各年收益数×各年折现系数+(以后各年的年金化收益／本金化率)×前若干年最后一年的折现系数4．本次评估在应用成本加和法对企业整体资产评估的基础上，采用收益现值法进行验证。二、公司的生产经营业绩与经营优势×××公司由某先生和某女士于1997年4月30日共同出资组建，在××市工商行政管理局登记注册，企业法人营业执照号为××××××××。公司住所：××××市××南路××小区××栋。2003年3月11日经公司股东大会决议通过，公司新增注册资本800万元，由甲有限公司以实物资产投入，注册资本由人民币500
8、万元变更为1300万元；同时公司于2003年3月27日办理工商变更。公司法定代表人：×××；公司经营范围：从事房地产开发；装饰装潢、五金交电、建筑装饰材料、建筑机械、饮料、食品、副食品的销售以及高尔夫球练习场、网球场、游泳池、桌球、乒乓球、保龄球。在2000年4
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