浅析房地产企业合同管理

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1、浅析房地产企业合同管理【摘要】在房地产企业的日常经营中，除一些费用支出外，其余大量的经济活动都需要通过签订合同来完成，例如销售房产、项目决算、工程款的支付等。而且，房地产开发项目的各项管理工作十分复杂且兼具不同的特点，许多管理工作都必须参照各项合同，以合同为依据，才能够更好的进行下去。因此，如何对合同进行更好的管理，这已成为房地产企业经营管理中的一项重要的组成部分。合同管理在保障企业的日常经营、规范企业的管理以及防范企业经营风险方面，对房地产企业有着很重要的作用。目前，我国很多房地产企业的合同管理并不规范，主要存在以下几点问题：合同管理制度不健全；合同管理人员缺乏

2、合同管理的专业知识，综合素质不高。针对以上这些问题，作者参阅相关资料结合实际工作中的经验，对房地产企业的合同管理提出具体建议。【关键词】房地产企业；合同管理一、合同管理的作用对房地产企业而言，其日常经济活动主要是通过合同来完成的，因此，合同管理对房地产企业有着很重要的作用，主要体现在以下几个方面：1.保障企业的日常经营合同是具有法律意义的协议，它明确了双方当事人的权利和义务，对房地产项目的合同双方起制约、督促和保障的作用。因此，只有管理好合同过程中的方方面面，做好合同管理工作，才能够保障企业的日常经营。2.防范企业经营风险房地产企业主要经营房地产项目，这些项目一般

3、都具有投资额大、工程量大、建设周期长的特点。因此，这些项目从一开始到项目竣工都可能随时面临各种风险。例如，房地产企业一般通过招投标来选择合适的供应商，而在招投标的过程中，由于招投标双方可能存在着信息不对称和故意隐瞒的问题，给企业供应商的选择造成风险。合同管理包含着合同从签订到履行的方方面面，加强合同管理不仅能够制约合同签订各方，还能够收集信息来对项目的进度、质量、安全、成本风险进行有效控制，有效规避企业的经营风险，为企业做出正确的选择，降低企业不必要的经济损失。3.加强企业的财务管理，合理避税（1）加强资金管理房地产企业日常资金有很强的流动性，但其资金的支付都需要

4、以合同为依据。因此，只有做好合同管理，才能够了解每份合同中资金的收付时间，从而制定出企业的资金管理计划。同时，合同管理还可以为企业的资金支付提供可靠的原始凭证和依据，控制企业在合同款项上的支付风险。因此，合同管理能够加强企业的资金管理，合理安排资金计划，规避支付风险。（2）项目决算管理在房地产企业的经营过程中，一个工程项目结束后，需要进行事后决算。而该项目所签订的合同上记载着该项目资金支付的一切信息，因此，要想做好事后决算，就需要归档整理出整个项目期间签订的所有合同，并在这些合同中收集出与项目决算有关的信息，从而明确整个项目的实际成本，确定该项目利润，同时也为下一

5、个项目提供宝贵的一手资料。因此，加强合同管理对于项目决算来说至关重要。（3）合理避税合同管理是一个连续、动态的过程，从合同的签订到合同的履行实施都属于合同管理的内容。而有效的合同管理，不仅能够为财务管理提供资料，还能够合理避税，为企业带来经济利益。例如，由于涉及到一些减免税政策实施的有效时间，合同的签订时间有可能直接影响税款的计算差异。例如：土地增值税就有“2000年12月31日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在2000年12月31日后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税”的规定。因此，签署于2000年12月31日前后的合同所涉及

6、的收入，在纳税上将出现两种不同的结果。这只是合同签订时间所影响的经济效益，还有一些情况由于合同金额造成的税收上的不同。因此，加强合同管理，明确选择好合同签订时间和金额能够为企业合理避税，带来经济效益。二、合同管理存在的问题、风险点1.合同管理制度不健全（1）合同缺乏管理流程房地产项目是一整套的开发项目，从确认项目到项目开发完成，要签订合同有很多，例如土地使用权出让合同、项目贷款合同等。在项目开发过程中，房地产企业需要通过管理人员与许多不同的主体进行谈判商定，这其中流程较多也较为复杂。因此，这就需要一套完善的管理流程来对合同的签订、履行进行规范化的管理。而我国房地产

7、企业的现状是大部分房地产企业都缺乏规范化的合同管理流程，有些企业甚至不签订合同，给合同管理增加较大的难度。（2）合同内容表达不严谨很多房地产企业由于缺乏健全的合同管理制度，对合同的内容格式形式没有一定的要求，因此造成合同内容表达不严谨，主要体现在：①合同条款的违约界定不明违约条款是合同内容中十分重要一项，它界定的是双方违约的时所必须承担的责任和义务。如果合同的违约条款对责任的界定清晰，那么违约问题很可能就会减少甚至是完全避免。房地产企业的违约条款如果责任界定不准确、条款内容不严谨，那么从签约的那一刻起企业就可能埋下违约纠纷的隐患。而在我国，许多房地产企业在合同中对

8、于违约责任