影响房地产价格的主导因素及调控策略分析

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1、影响房地产价格的主导因素及调控策略分析摘要：关键词：一、房地产价格的主要特征1、单一性：房地产是一种特殊的商品，它不象普通商品一样可以通过买卖转移到任何地点使用，由于房地产的空间固定性和不可移动性，使各独立单位房地产的实际价值和使用价值不尽相同，从而其价格具有单一性。2、权利多样性：房地产交易是一种权利关系的转移，房地产价格实质上是权利价格，因其交易方式多样性房地产价格的具有多种表现方式。3、土地约束性：房地产品的价格差别取决于级差地租和房屋质量、档次等形成的建设成本，其供求的特殊性在于市场需求的无限性

2、与土地供给有限性矛盾造成的严重供给约束。二、影响房价上涨的需求因素分析1.正常需求下的房价⑴正常需求：一般情况下，随着地区经济的发展和人口数量的增加，部分消费者对房屋的需求数量和需求结构必然发生变化。如果消费者购买房地产的主要目是将其作为一种普通的生活消费品来自己使用，并且年收入能够达到国际上所认可房价的1/6-1/8，那么这种对房屋的需求就是一种正常需求。正常需求包括对房屋的首次需求和更新换代需求。⑵人口结构变化对房地产需求的影响：影响房地产正常需求的基本因素是人口数量及其结构变化，但这一因素要转化为

3、对房地产的有效需求还需要居民支付能力的提高。当前中国房地产市场需求主要受到家庭收入、人口数量变化等相关因素的影响，在未来十年，城镇化、老龄化、代际差异和社会变革等因素将会影响到家庭数目的变化，这将促使房地产需求达到一个新的高度。作文⑶居民收入增长对房地产需求的影响居民收入增长是支撑房地产市场发展的重要支柱，家庭收入提高是把居民对房地产的潜在需求转化为有效需求的重要保证。1998年至2008年，城镇居民人均可支配收入由5425元增长到15781元，年均增长19.1%，客观上具备了较强的消费能力。而从实际结

4、果看，我国城镇人均住宅居住建筑面积，也由1998年的18.7平方米，提高到2006年的27.1平方米左右。根据国际经验，人均GDP在1000美元左右时，是一国房地产行业迅猛发展的黄金阶段。2004年人均国内生产总值（GDP）已达到1000美元，这标志着居民消费已由生存型向发展型转变，对房屋更新换代的需求大量释放。表1城镇居民可支配收入变化情况开题报告简历大全总结大全总结大全总结大全开题报告思想汇报思想汇报开题报告思想汇报城镇居民人均可支配收入总结大全总结大全开题报告简历大全简历大全开题报告可支配收入增长

5、率思想汇报总结大全开题报告作文开题报告t>简历大全作文数据来源：国家统计局⑷城市化进程引起的房地产需求中国正处在城市化快速发展的阶段，城市化已成为我国未来社会经济发展的必然趋势，从1998年到2008年我国城镇化水平提高了12个百分点，期间城市化水平年均提高1.2个百分点。城镇化水平每提高1个百分点，农村劳动力转移规模约为1000万左右，城市化的加快发展与农村劳动力转移规模的增加将极大增加对住房的需求。另外城市空间形态的不断优化，城市的产业功能区域愈加明显，包括基础配套设施的建设和升级，都提供了大量对房

6、地产的有效要求。表2城镇居民人口变化情况总结大全思想汇报思想汇报思想汇报总结大全作文简历大全城镇居民人口数总结大全简历大全开题报告t>作文总结大全思想汇报作文思想汇报城市化率作文开题报告开题报告开题报告简历大全简历大全总结大全思想汇报数据来源：国家统计局2.非正常需求下的房价⑴房地产市场供给结构扭曲引起供需失衡房地产总体供给不断增长，但房地产供应结构存在不合理性。房地产业的发展突飞猛进，商品房成为住房建设的主体，而经济适用房、廉租房等的建设进度，却因为缺乏投入等多种原因，没有实现相应的配套发展。一方面是

7、保障性住房缺口巨大，建设或分配进展缓慢，广大中低收入者的住房需求没有得到根本性的解决；另一方面，相当比例的高收入阶层拥有多套住房，导致投资性和投机性需求旺盛，空置率高涨。数据显示，北京、上海和深圳等地许多楼盘空置率接近50%，而国际公认的合理商品房空置率在5%-10%之间，这几个城市正是房价的重灾区，说明中国房地产供需失衡与结构扭曲具有相当的联系。⑵心理预期对房价的影响索罗斯认为，市场价格与参与者的预期之间是相互影响的，价格的决定中有可能包含市场参与者主观和非理性的一面，特别是房地产这样高投机的市场，投

8、机者的价格预期很可能是不理性的。从众心理形成房价上涨的心理预期，而由于供给无弹性和需求的增长，直接引发了人们对房价正的预期，从而加大房地产投资，房价越涨，人们的购买欲望越强，造成“恐慌性需求”现象。房价上涨以后，一方面房地产商竞相通过土地拍卖市场高价拿地，造成地价节节攀升，房价预期价格也就上涨了；另一方面，既然预期房价看涨，开发商囤地、捂盘惜售的情况也就出现了。如此一来更是对房价高涨起到了推波助澜的作用，导致了一些城市房价出现非正常上涨。总