浅谈房地产评估的风险与防范

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1、浅谈房地产评估的风险与防范［摘要］近几年来，随着房地产业的快速发展，评估行业不可避免地出现一些发展屮的问题。特别是房地产二级市场的进一步开放房地产评估在社会经济生活中的作用越来越大。无论是房地产的买卖、交换、租赁、拍卖、估价保险、课税；还是房地产的征用、拆迁、补偿以及房地产的纠纷、侵害和合并，也不论是企业合资、合作、租赁、承包经营、企业改制、合并、分设、破产结业清算，还是房地产的评估决策、管理和会计成本核算等，都离不开房地产评估这一基础性工作。但是，房地产估价也和其他社会中介行为一样，具有风险性，应

2、该加以防范。但当人们使用房地产评估报告而不能取得所期望的结果时，往往会对评估报告的准确性和公正性产生怀疑，不利于房地产评估工作的发展。所以我们应尽到了自己最大的义务，在防范风险这一点上获得更大的生存和发展空间。随着国民经济的快速增长，我国房地产业也呈现出良好的发展态势。但是，在房地产业高速发展的背后，其所带来的风险也在日益增大，而要避免房地产评估风险，必须对房地产评估过程中可能出现的种种风险和不确定性因素做出分析。［关键i司］概述风险类别评估管理转移措施目录一、我国房地产评估发展状况分析1(-)我国

3、房地产业评估发展状况1(-)房地产业发展政策对房地产业估价的影响1(三)加强风险管理的重要意义1二、房地产评估风险分析2(-)房地产评估的风险性质21、估价机构和估价人员面临的风险32、评估工作中可能会出现的各种风险4(-)房地产风险的粗、细分类41、房地产评估风险的粗分类42、房地产评估风险的细分类5三、房地产评估风险防范与化解方法6(-)房地产评估风险防范6(-)房地产评估风险化解方法7结论10致谢语11参考文献12一、我国房地产发展状况分析（一）我国房地产业评估发展状况顾名思义，房地产估价可以

4、简单地理解为估测房地产的价格。但科学、正确且具有法律效力的评估，必须是由专业估价职员根据估价目的，遵循房地产价格的形成规律与估价原则,按照估价程序，运用科学的估价方法，并结合估价职员的丰富经验所进行的评估。我国的房地产业经过近些年来的持续高速发展，使房地产市场逐步多极化的市场结构，多样化的交易方式，产业化与社会化的市场信息，开放，统一，同时又有封闭，垄断的房地产市场，相比之下，房地产经营与管理制度法规体系建设明显滞后，导致房地产开发与消费，评估，投机等多种不良行为的产生，在一定程度上影响了我国房地产

5、的持续，健康发展和人民群众生活水平提高的进程。在社会主义市场经济条件下，服务政府的基本职能是经济调节、市场监管、社会管理和公共服务。（-）房地产业发展政策对房地产业估价的影响在今年货币当局的调控目标中中国正处于经济增长的上升阶段，对房产估价有一定的客观必然性。但在固定资产评估的背后是一些地方政府靠经营土地筹集资金，大搞形彖工程；一些企业用相对低的成本获得土地，又以土地去抵押贷款；加上银根一度比较宽松，助长了评估扩张的冲动。一位房地产业专家指出，对房地产的冲动通常情况下都会加大银行的金融风险。在土地方

6、面，各地原先征收的土地和开发商手中的土地资源还不少，只要盘活土地存量，不会影响经济发展。所以房地产当时的调控还要服从于一个大的背景，这个背景就是防止经济过热的紧缩性调控。如果拿房价这个指标来衡量第一轮的房地产市场调控我觉得是不完整的，当然房地产宏观调控也是要服从于经济过热这样一个大局，现房地产调控政策出现了一百八十度的转向，这个转向就变成了全面刺激性的政策。（三）加强风险管理的重要意义今天的企业面临着前所未有的风险管理挑战，构建企业全面风险管理体系已成为21世纪全球企业管理发展的新趋势。各国的标准已

7、将审计的根本任务从审计内部控制逐渐转移到审计风险管理的方向上来；越来越多的企业也开始从风险管理的角度来考虑寻找商业合作伙伴,日渐发现企业风险意识淡薄，风险管理工作薄弱，风险防范机制缺失，是发牛资产损失的重要原因。风险管理将成为国资委对央企领导人员考核和评价的重要指标，为了加快建设和完善房地产市场信息系统全而、准确、及时反映房地产市场信息是房地产市场监测分析的基础,严格落实房地产市场形势分析报告制度通过政府主管部门，按月、按季度搜集房地产市场情况，形成房地产市场的形势分析报告。主导媒体报道反映房地产市

8、场的重大问题；商品房空置套数或者空置面积出现明显变化；房地产市场出现其他敏感性或突发性重要情况。二、房地产评估风险分析(-)房地产评估的风险类别房地产估价是一种社会中介活动，这种活动是因为社会信息的不平衡产生的，房地产评估工作的成果是以评估报告的形式体现的，房地产评估报告是全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件是给委托方的书面答复是关于估价对象的客观合理价值或价格的研究报告。因此，评估报告结果的确定性和评估对彖市场价格的不确定性存在天然孑盾，这就决定了评