棕地在城市更新中以市场为主导的再利用研究

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1、棕地在城市更新中以市场为主导的再利用研究林璐谭俊杰【摘要】目前，我国城市面临着老城区土地资源紧张、土壤环境堪忧的问题，棕地作为城镇化过程中城市蔓延扩张以及产业转型升级的产物因此而备受关注，其再利用与城市更新的总体成效息息相关。我国在棕地再利用这一领域的研究实践还不够充分，且随着城市规划的发展与相关学科的融合，规划的过程越来越受到其他学科尤其是经济学的影响。本文尝试从市场经济角度出发，对城市更新过程中棕地的再利用活动进行分析，总结归纳各类棕地的再利用的经验模式、引导主体的变化、用地性质（或建筑功能）的转换等，探究市场主导行为对宗地再利用活动产生的影响以及此种现象产生的原因

2、，并提出相应的建议。【关键词】棕地；市场经济；城市规划；政策1.研究背景我国正处于经济高速增长、城镇化快速发展的阶段，城市以老城区为中心迅速向外扩张，城区内逐渐出现了土地使用失效的现象，导致了新城的建设较老城区在某些方面更具备舒适性与高效性。这种“失效”主要体现在城区内工业、商业等设施用地出现了功能老化、基础配套设施不全、环境效益较低、经济效益较差及建筑设施已不满足使用要求等问题，进而出现了利用率不高、功能闲置的现象，直接导致了城区内土地利用低效、低产。这类失效的土地即为棕地。其主要类型包括，旧工业区的功能置换所遗留下来的工业用地，旧商业建筑因年久失修被闲置下来的商业用

3、地，以及由于过去土地划拨而未充分利用的基础配套设施用地等等。加之这些用地还与国有土地的划拨以及国企圈地等复杂的问题相关，部分用地还产生了产权结构与制度的矛盾，增加了再利用的难度。旧城区中的闲置或未利用土地为旧城区的改造提升，建设更宜人的城区环境提供了良好条件，因此，合理利用这些土地是对旧城失效土地的潜在价值的再挖掘和重分配，也由此产生了市场经济与制度、规划等的博弈。2.棕地概述美国国会于1980年通过的《环境应对、赔偿和责任综合法》（ComprehensiveEnvironmentalResponse，Compensation，andLiabilityAct，CERCL

4、A）对“棕地”的概念提出了最早的解释。而后美国环境保护局（USEPA）于1994年提出了相对成熟的概念，即：棕地是被遗弃，闲置或不再使用的前工业和商业用地及设施，这些地区的扩展或再开发会受到环境污染的影响，也因此变得复杂。欧洲经济与棕地更新网络行动组(CAEBRNET)对“棕地”的定义是：那些由于前土地使用者带来了不良影响导致已经受到或将要受到污染的土地，包括被废弃或仍在使用的。这个定义过于强调棕地的受污染性质，与美国官方对棕地的定义相比较为狭隘。更为广义的棕地概念于1990年左右，出现在英国规划法中。根据英国规划法，棕地是相对于绿地①上的一种规划上的术语。棕地则是指曾

5、经用于开发建造，但是又被遗弃的荒地，无论受污染与否。因此，棕地不仅包括旧工业区，还包括旧商业区、加油站、港口、码头，机场等工业化过程中所遗留下来，已经不再使用的设备、建筑、工厂或整个地区。②有欧美学者将棕地划分为最具代表性的四种类型：①尽管需要污染整治，但在经济上仍然保持一定的可存活性；②具有一定发展潜力，但需要足够的经济刺激或财政补助；③即使经过修复，市场潜力仍然极为有限；④目前仍在使用，但因为污染而使投资者失去信[1]心，所以仍存在变为棕地的危险。与其他城市建设用地相比，棕地具有一定的特殊性：1.曾经对当地造成一定程度的污染，或具有污染威胁（废弃后设施处理或维护不当

6、造成“不作为”污染）；2.是各类型城市发展过程中形成的个性成果，本身带有当地的资源或文化特征；3.在机械工程、工艺、建筑、规划、经济等方面与白地相比更加具有科研价值；4.一般都位于城市中心或中心边缘（旧城区边缘）5.景观和空间的特殊性使其在场所的营造方面有特殊性；6.其开发（或再利用）难度更高、过程更为复杂。因此，棕地在城市更新过程中的再利用不能一味采用由棕变绿、拆除重建的方式，应当寻求更为健康的再利用方式以便将棕地更好地与城市更新相结合。3.棕地在城市更新中的再利用3.1城市棕地的再利用模式为满足城市更新对经济、环境以及社会效益的要求，应对棕地的经济、历史、社会、科技

7、、审美、文化价值等进行充分挖掘，才能更好地解决快速城镇化大背景下产生的土地资源短缺、环境污染、经济乏力、千城一面、建设成本过高等问题。通过对国内外研究与实践经验的比较与分析，城市棕地改造再利用项目的运作在模式上存在着共性及相似的方面，下表为笔者总结的城市棕地更新改造模式及典型案例。③表1城市棕地更新改造模式及典型案例棕地再利用模式改造重点国外案例国内案例性质1.对城市中的重点工业遗址片区和其内蒙古工业大学他零星工业片区进行研究和保护，形建筑馆；Saint-Michel熔炉博物馆成一定规模的工业科技展示片区或博重庆大渡口重钢及炼钢厂艺术馆物