基于特征价格模型的社区商业租金微观影响因素实证研究——以深圳华侨城为例

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1、浙江大学硕士学位论文基于特征价格模型的社区商业租金微观影响因素实证研究致谢论文终于完成了，在研究过程中，我深深感受到了导师的殷切关爱，同学们的关心帮助，家人朋友的无私支持。衷心感谢我的导师贾生华教授。贾老师卓越丰富的学术素养、严谨求是的治学态度、谦和豁达的待人之道，无不散发着令人敬仰的人格魅力，我愿借此机会向贾老师及师母齐汇汇老师致以最由衷的感谢和最真诚的祝福。衷心感谢各位师兄弟姐妹们，特别是聂冲、樊晓峰等，在论文选题、框架结构、数据处理，直至撰写和定稿的整个过程中，都得到了他们的热情帮助。衷心感谢深圳华侨城房地产有限公司

2、各位领导和同事的大力支持，帮助我获得最为翔实、准确的数据信息，使论文得以顺利完成。最后，我还要感谢我的家人，没有他们作为强有力的后盾，我是无法完成学业和论文的，感谢他们在生活上默默的、无私的关爱和奉献。浙江大学硕士学位论文基于特征价格模型的社区商业租金微观影响因素实证研究1绪论1．1研究背景和问题的提出1．1．1商业地产发展现状商业地产是指房地产类别中按照用途划分用于商业用途的房地产品，也就是说这类房地产品的开发目的是供开展商业活动使用，而不是用于居住或其他。商业地产的范围较广，从狭义上讲，包括商场(购物中心等)、各类专业

3、市场、休闲娱乐场所和各类消费场所，广泛来讲，甚至包括办公楼等非居住产品(高永祥，2008)。随着市场经济的发展以及城市化进程的加快，商业地产开发已经成为当今中国的热点。(1)不断增强的经济实力和消费能力为商业地产的快速发展提供了支撑改革开放以来，我国经济取得了飞速发展。1978年至2009年，中国国内生产总值(GDP)年平均增长近10％，而同期世界经济年均增长速度仅为3．3％，中国远高于世界平均水平。人民生活水平显著提高，2009年，城镇居民人均可支配收入为17175元，是1978年343元的50倍；农民人均纯收入为515

4、3元，是1978年134元的38倍，扣除物价增长因素以后，二者年平均增长均超过7％。随着经济发展和收入增长，居民的购买力和消费水平稳步提高，商业零售也因此空前活跃繁荣，我国社会商品零售额大幅度增长。至2009年，全年社会消费品零售总额比上年增长15．5％，达到125343亿元，人均达N9391元(具体见图1．1)。其中，批发和零售业零售额105413亿元，人均达N7898元。商业地产飞速发展所需的庞大消费能力已经具备。淅n^学《±学位*文基f特枉许格模型的社E商n租盎微观髟响目素宴t"究图112000—2009年社会消费品

5、零售总额及其螬幅资科来琢：各年度中国统计年鉴及统计公报(2)商业地产成为各城市房地产开发的热点进入2l世纪以束，在国内商业资本和地产资本的双重推动下，商业地产迅速发展成为一个全新的投资领域．据资料显示，在2004年，流通产业布局调整呈现快速发展势头，而这种调整就是阻商业地产投资为先导的。2004年垒年全国商业地产投资总额达到1724亿元，在全部房地产投资比重中超过13％。随着中国城市化进程的不断加快和消费结构的迅速升级，城市商业更加快速发展，其中，城市商业营业设施和流通基础设施更成为投资热点。2005年城市商业地产投资达到

6、2040亿元，增幅达到183％，2005年成为商业地产投资的高蜂年，在国内各中心城市及沿海发达地区，各种商业项目纷纷出炉，投资气势一飞冲天，～铺养三代”的消费理念催生了人们对商业地产投资的无限热情。2006年全国商业地产的投资总额2354亿元，投资同比增长154％，但增长速度低于住宅(253％)和办公楼(210％)投赍增长速度，结束了2003年至2005年的领跑状态，商业地产投资趋于理性。2009年全国商业地产的投资总额4172亿元，投资同比增长244％，增长速度远高于住宅(142％)和办公楼(】81％)。可以预见，淅n^

7、学砥±学位论文基于特征价格模型的#区商ⅡⅧ奇微‰影响目素熹Ⅱ研究随着住宅市场调控力度逗新加大，商业地产将再次呈现高速发展的势头圉122000-2009年商业营业用房完成投资额及其增幅资料来源：各年度中国统计年鉴及统计公报商业地产之所以成为各城市房地产开发的热点，要从政府和房地产行业两个层面来分析。从政府层面看，各地政府看好并支持商业地产的发展，原因主要有二点：第一，商业地产的开发建设，可以有效促进当地GDP的增长，满足人们消费需求，增加就业机会；第二，商业地产的开发建设能有效地带动城市建设，改善市容市貌，推动旧城改造和布局

8、规划的实施。从房地产行业来看，一方面，住宅房地产的发展已非常成熟，竞争空前激烈，但商业房地产的发展由于投资回收较慢，技术含量更高，发展仍较为滞后；而且好的商业房地产项目的投资回报率往往要高于住宅项目，很多房地产商。尤其是很多大型房地产商凭借自身强大的资金实力进行商业房地产项目开发以谋求更高的投资回报；另