2008年南昌博泰0728项目市场调研与市场定位报告

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1、博泰0728项目市场调研与市场定位报告新景祥(南昌)·新景祥(厦门)·市场研发部2008-07-19Newvisualangle博泰0728项目市场调研与市场定位报告声明本报告数据均来自于南昌市房地产管理局以及新景祥数据库，分析结果仅限内部交流与参考，报告中的信息和所表达的意见不构成任何投资买目录/Contents卖建议。本文的最终解释权归属新景祥（南昌）市场研发部，任何机构与第1部分博泰JDG0728项目定位思路解析……2个人不得自行复制、翻版或发表等。第2部分南昌市场类似物业形态项目分析……14第3部分近期市场环境与未来市场竞

2、争分析…48第4部分本案基地属性与所面临的态势分析…61第5部分本案预期物业形态可行性研判………78第6部分国内市场典型类似物业形态项目参考92第7部分博泰JDG0728项目市场定位建议…110第8部分本案物业形态运营模式建议………..149第9部分博泰JDG0728项目定位总结………192南昌市新景祥房地产策划代理有限公司1Newvisualangle博泰0728项目市场调研与市场定位报告第一部分博泰JDG0728项目定位思路解析南昌市新景祥房地产策划代理有限公司2Newvisualangle博泰0728项目市场调研与市场定位报

3、告1博泰JDG0728项目所需解决的问题客户与我们的共同目标■物业形态的选择——JDG0728作为40年商业用途的地块，可选择开发的物业形态就多种多样，诸如城市综合体、酒店、写字楼、酒店公寓、各种商业形态等等，因此对于物业形态的种类选择和其各自比重成为首先需要解决的问题。■市场定位的确定——物业形态确定之后，根据当前市场背景和对未来竞争环境的预测，来对JDG0728地块项目各物业形态的针对客群、产品类型、以及预计销售价格进行判断定位。■运营模式的选择——博泰集团作为江西本土实力开发企业，需要借鉴国内外类似典型项目来丰富和进化本案的

4、开发模式，甚至后期的运营方式的借鉴等等，因此对国内外典型类似项目的参考，给予本案后期运营模式意见和建议。南昌市新景祥房地产策划代理有限公司3Newvisualangle博泰0728项目市场调研与市场定位报告作业思路对本案的理解针砭市场与项目本身END√×√×√四快十速年回商笼业资用金市本途为南国场案本本本土目昌内环属案案案的本典境性物市运地城建性（市筑地型与与业场营质自酒项项未态形定模综综（动写店目目来势态位式合合字住商酒公自剔体体参参竞界建建建楼宅业店寓考考议议议动除争定）剔×√除对本案预期物业形态梳理本案所为建议）南昌市新景祥

5、房地产策划代理有限公司4Newvisualangle博泰0728项目市场调研与市场定位报告2对博泰JDG0728项目的理解2.1城市综合体2.1.1对城市综合体的理解■城市综合体在城市化进程中扮演重要且难以替代的角色。城市综合体在城市化过程中起着营造城市新的商业、商务、居住街区等作用，同时兼顾创造充满活力和积聚人气的新区的任务，另外，在避免城市中心空洞化、减少城市通勤交通压力等方面均起着重要作用。城市综合体一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓(或SOHO)、大型综合购物中心(SHOPPINGMALL)、独立商铺及街区、市民广场

6、及大型高尚居住社区等组成。“城市综合体”的概念来自国外，而国内万达集团是这个领域的先行者。案例1北京万达广场案例2厦门明发商业广场案例3南昌江中紫金城南昌市新景祥房地产策划代理有限公司5Newvisualangle博泰0728项目市场调研与市场定位报告2.1.2国内城市综合体典型案例区位位于东长安街CBD核心区，北京国贸中心东300米，西北即为CCTV大厦，正处于国贸商圈的中心位置。并与周边诸如摩托罗拉大厦、惠普大厦、京广中心、BTV等形成优越的国际化、现代化商务区。规划总占地逾10公顷，总建超过50万㎡。聚合涉外连锁商业中心、国

7、际商务港、国际精品商城、白金五星级酒店、国级标准顶级写字楼、特色商业街区于一身。总体规划为南北两区。北区(一期)建筑面积30万㎡，由4座中高层商务楼、特色商业街、以及近3万平米大型城市森林广场组成，已于2005年6月完工运营。南区(二期)总建20万㎡，由1座五星级索菲特大酒店和2栋甲级5A写字楼，以及沃尔玛、时代华纳、大食代等组成的商业综合体。团队开发企业‐‐万达集团建筑设计‐‐GMP，德国最大，创始于1965年景观设计‐‐法国埃尔萨景观设计事务所物业管理‐‐仲量联行，世界级别北京万达广场南区夜景效果图经营1期基本出售，2期20万

8、㎡除了2.8万㎡作销售外，其余近70%以上都是万达自己持有。2期索菲特大酒店万达参与合作管理，东座北京CBD核心区的自营成功案例写字楼万达自己持有，预租报价32美元/月/平米（含物业管理费），入驻率90%以上，效益可观。南昌市新景祥房地产策划代理有