估价实务-讲义试题

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1、1996年试卷土地估价实务一、综合计算实务（共三小题，第一小题20分，后两小题每题30分。要求列出算式，计算步骤，需安公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分）1．某单位于1991年11月以有偿出让方式取得A地块50年土地使用权，并于1993年11月在此地块上建成建筑物B。A地块面积2000平方米，建筑面积2500平方米，当时出让地价为100万元，建筑造价为300万元，其经济耐用年限为48年，残值率4％。1996年11月该单位为与外商合资，需将该房地产评估作价，据调查，1991－1996年该地区物价

2、指数平均每年上涨8％，目前该地块周围地区征地等各项费用为20万元/亩，土地开发费为2亿元/平方千米，当地银行贷款年利率为12％，土地开发周期平均为一年，土地开发投资回报率为15％，当地土地增值收益率为15％，土地还原率为10％，目前该类建筑的重置价为1500元/平方米，试根据上述资料评估该单位房地产现值。成本法加房屋第一步：采用成本逼进法计算土地使用权现值1）土地取得费：20万元/亩＝300元/平方米2）土地开发费：2亿元/平方千米＝200元/平方米3）计算利息：300×｛（1＋12％）1－1｝＋200×｛（1+1

3、2％）0.5－1｝＝47.67元/平方米4）计算开发利润：（300＋200）×15％=75元/平方米5）成本地价＝（1）＋（2）＋（3）＋（4）＝622.67元/平方米6）土地出让增值收益＝622.67×15％＝93.40元/平方米7）目前剩余年期为45年，即土地使用权现值为（622.67＋93.4）×｛1－1/（1＋10％）45｝＝706.25元/平方米8）土地使用权总价＝706.25×2000＝1412500元第二步：用重置成本折旧法计算房屋现值计算年折旧费因为出让期满，土地及地上建筑物由政府无偿收回，使用者得

4、不到残值。因此，全部重置价必须在使用年期内折旧完毕。年折旧费＝重置价/耐用年限＝1500×2500/48＝78125元建筑现值＝重置价－年折旧费×已使用年限＝1500×2500－78125×3＝3515625元第三步：计算房地产现值房地产现值＝土地使用权现值＋建筑物现值＝1412500＋3515625=4928125元1．某开发公司拟对政府招标出让的某宗地进行投标，该宗地出让年期为40年，规划限定建造2万平方米的宾馆，据该公司进行的市场调查和可行性分析，预计开发周期为2年，估计建成后客房平均出租率为80％，可经营面

5、积比例为75％，年租金为600元/平方米，房屋出租中每年的经营费用包括：管理费按年租金的3％计算，年维修费按年租金的8％计算，保险费不计，税金按年租金的12％计算，年折旧费按维修费的80％计算，该类建筑耐用年限为50年，残值为零，建筑费和专业费预计为1500元/平方米，第一年投入60％，第二年投入40％，贷款年利率为15％，当地房地产综合还原利率为8％，开发商要求总利润不低于开发完成后不动产总价值的15％，取得土地使用权须支付的法律、估计等专业费用为地价的2％。试估算开发商所能支付的最高投标地价款。假设开发套收益第

6、一步：计算开发后不动产价格1）计算年出租总收入：600×20000×80％×75％＝720万元2）计算出租总支出：管理费＝720×3％＝21.6万元维修费＝720×8×＝57.6万元保险费不计税金＝720×12％＝86.4万元年折旧费＝57.6×80％＝46.08万元年支出合计＝21.6＋57.6＋86.4＋46.08＝211.68万元3）计算年出租纯收入720－211.68＝508.32万元4）开发后不动产总价＝（508.32÷8％）×｛1－1/（1＋8％）38｝＝6012.85万元第二步计算建筑费和专业费150

7、0×20000＝3000万元第三步计算开发利息3000×60％×｛（1＋15％）1.5－1｝＋3000×40％×｛（1＋15％）0.5－1｝＝506.69万元第四步计算开发利润6012.85×15％＝901.93万元第五步计算开发完成时的地价6012.85－3000－506.69－901.93＝1604.23万元第六步可能的最高投标地价1604．23/（1＋15％）2（1＋2％）＝1189.24万元成本、收益、市场1．一工业企业计划将其使用的一宗国有土地A，经政府批准后投入到新设立的股份公司，现委托某估价机构进行地

8、价评估。该机构收集到下列可用资料：（1）A宗地周围地区1996年新征地资料，征用补偿、安置及相关税费等土地取得费用为35万元/公顷。（2）与A宗地同一区域中于1995年5月出租的工业用地案例一宗，宗地开发程序为七通一平，年出租净收益为23元/平方米。（3）于A宗地相邻区域中的一宗工业用地，1993年4月出让，出让年期为40年，开发程度为五通一平，出让地价为2