全真土地估价实务考试试题集

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1、全真土地估价实务考试试题集1．（本题20分）土地估价报告：一、评估对象概况：××市江东消防器材厂位于××公路西侧，该厂西侧一块平整的土地为估价标的物，面积为3942平方米，该地西北角有两栋平房，两栋共计建筑面积为168平方米。另有已拆除建筑物若干（详见附表），该地块为一不规则四边形，位于××市一等二级地区，交通方便水电齐全。根据我市规划该地适合作为工业用地。二、评估目的：××公司与香港飞达工艺有限公司合资成立飞马冷轧钢有限公司，需要租用该地建冷弯型钢厂，要求评估出该地地价，确定年租金额。三、评估依据：1．《中华人民共和国城镇国有土地使用

2、权出让和转让暂行条例》。2．《××市城镇国有土地使用权出让、转让和有偿划拨暂行规定》。3．《××市外商投资使用土地暂行办法》。4．《××市实施暂行规定》。四、评估过程：土地部分1．征地成本费：根据《××市实施暂行规定》，我市一般耕地的征地成本费用组成如下：项目有青苗费、土地费、安置费、安置配套费、耕地占用税、预交农转非人口差价款、征购粮差价款、不可预见费、管理费、其它费用等合计为70.66元/平方米2．三通一平费用：86.00元/平方米3．投资利息：156.66×24/2×0.01=18.80（元/平方米）开发周期为24个月，银行贷款月

3、利息为1％。4．正常利润额：175.46×15％=26.32（元/平方米）5．地段差价=70.00×修正系数=70.00×0.935=64.45（元/平方米）因该地位于我市一等二级地区，取修正系数为0.935。6．单位地价：267.23元/平方米7．年租金额：年纯收益（年租金额）=地价×还原利率根据我市银行存款利息以及债券投资利率，确定还原利率为9％。即：年租金额＝1053420.66×9%=94807.86（元/年）地上物部分1．已拆除和待拆除部分：名称面积(平方米)结构成新重置价(元/平方米)估价额(元)围墙357.68砖实砌846

4、.0011445.76厕所16砖木瓦6150.001440.00粉碎房44.4砖石棉瓦7200.006216.00废料棚16砖石棉瓦7200.002240.00电焊间14砖墙瓦顶9390.004914.00仓库28砖混9390.009828.00化验室28砖混9390.009828.00库房112砖石棉瓦7200.0015680.00水泥路300水泥920.005400.00合计66991.002．出租部分二楼会议室建筑面积138.60平方米，楼面分摊占地69.30平方米，需出租给飞马公司。房屋部分：重置价620元/平方米小区配套48元

5、/平方米商业网点40元/平方米合计744元／平方米估计额=744×138.6=103118.40（元）土地价额=69.3×267.23=18519.04（元）二楼会议室总估价额=18519.04+103118.40=121637.44（元）