中国、海南、北海房地产30年回顾

《中国、海南、北海房地产30年回顾》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、看房联系万诚地产置业顾问专业代理公司比售楼部价格更低中国房地产30年回顾从1978年相关土地法调整算起走了30年，国内的房地产市场不是一个完全竞争的市场，是一个以政策为主导的政府市场。1、1978—1991年，理论突破与起步阶段。土地法、规划法制定与实施，深圳（罗湖区）开发区的示范与推广。2、1991—1995年，非理性炒作与调整阶段。邓小平南巡，南方掀起了房地产开发的高潮，炒作最为严重的是海南大亚湾、北海，而后“硬着陆”，随后又经历了漫长的低迷期。3、1995—2003年，相对稳定的发展阶段。价格与销量平稳增长，全国稳步上升。9

2、5年以后国家福利分房制度改革，政府启动商品房市场以分化分房制度，深圳处在前言率先利用蓝印户口本制度（5年后转为居民户口，刺激外来置业），随后在大连、上海推广。4、2003—2007年，调控、反调控与反思阶段。03年后部分地区房市过热，政府出台政策宏观调控，05—06年为政策密集阶段，但由于地方与中央利益冲突，导致政策偏差或者落实不到位；06—07年，热钱炒作、人民币升值等导致国内房价暴涨，政府紧缩信贷。【05年国八条稳定房价、二次加息；06年国六条稳定房价，双限90/70、二手房营业税、08年房贷利率多次调整】5、07—2010年

3、，房地产行业全面调整。国内房地产特点：1）、房地产资金来源单一；2）、圈地，地方政府政策偏斜获地；3）、住房结构不合理；4）、保障制度不合理；5）、房产企业负债率占80%；6）、房产交易体系不健全；7）、拆迁安置诸多问题。海南房地产发展历程1、以“短缺”特征的成长期（1985—1992年）。借海南建省之风，“房地产”充当改革开放、新鲜、刺激的特征的稀缺品，成为公众的宠儿，借助大省开发，海洋资源的前景、制造一个亮点。2、以“膨胀”为特征的泡沫期（1992—1993）。1992年邓小平南巡讲话，海南房地产疯狂增长，表现为房地产开发投资

4、高速增长，土地批租和开发量急剧增长，各类开发区纷纷设立，房价稳升、市场投机普遍、土地交易火爆、小土地炒作、造成土地配给失调。3、以“观望”为特征的迷惘期（1994—1998）。经济泡沫破灭，大量房地产开发公司关门，房地产空置现象逐年曾多，许多开发商寄托在下一个经济高潮的到来，随着住房的彻底商品化、市场化，房地产市场供求双方逐步走向成熟，市场竞争局面逐步形成。4、以“调整”为特征的置换期（2000—2002年）。经过经济的发展、新生代的成长，购买力增强。一批奶油层如中间层对房屋购买的要求增强，加之政府房产改革、迫使一批新收入阶层入市

5、，海南出现了短期的房屋置换，旧房换新房、租房人群置换二手房现象。5、以“处置”烂尾楼为特征（2002—2003年）。为了盘活金融资产，减少金融机构的损失，国务院明确由海南省成立资产管理公司专门负责承接、管理和处置四大商业银行和四大管理公司协议移交的积压房地产，并向商业银行和资产管理公司偿还资金，这一美差的争夺者中金融机构（银行、资产公司、信托公司）、评估机构、拍卖公司、代理处置中心等出现。6、中央拿出4亿专向资金返还补贴给经济适用房开商，加速盘活力度。很多项目纷纷上马，结合中国经济快车、岛外购房增多、非典的特殊健康效果、政府媒体的

6、呼声等，2003年底三亚的半拉子处置完毕。7、海南房地产无法实现品牌竞争，归根结底在于地价的泡沫不能消失。政府无地批，小地块经济明显，政府推出的烂尾楼处置积压房地产补贴政策，阻止了海南地价的自然增长，虽然激活了很多楼盘，但也降低了房屋价格、地价的低迷持续延伸。很多房地产商通过渠道拿到补贴，开发后少有利润或持平投资就处理掉房地产项目，随之带资金流失，海南地产继续低迷。北海房地产发展历程1、90年代采取大胆让利的低门槛让土地直接进入市场，以土地招商、聚财，允许投资成片开发和协作开发结合，一律敞开大门，鼓励发展。2、梦想着12年里建成1

7、00万人口，城区面积100平方公里，工业产值100亿的城市。3、1994年8月，规划红线土地已达154平方公里，18年的用地计划仅两年时间用完。4、1993年1月朱镕基推动宏观调控，金融系统开始整顿，银根缩紧，依靠外来资金发展的目标成为泡影；4月，所有银行企业大额资金拆借被冻结，参与北海房地产开发的银行被限期收回所有贷款，资金链崩断，地价、房价跳水；6月加强宏观调控、7月信贷规模紧缩，大量资金被抽走，北海400家房地产开发公司消失。5、90—99年审批建设用地4235公顷（约64875亩），闲置1887公顷，占44.6%，92年以

8、来积压商品房107万㎡，烂尾楼121万㎡，90年代末开始处理，3年内回收无钱支付地10多平方公里（1500亩）。6、2000年成立“盘活办”，政府、企业、法院联动，减免营业税、契税，2002年成立土地储备与交易中心，对2000公顷土地加大盘活力度，