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1、中国房地产政策回顾与探析[摘 要]自建国以来,中国的房地产政策经过了计划经济时期住房制度阶段,住房制度改革阶段,住房制度市场化阶段三个时期。伴随着房地产制度性政策和调控性政策的不断配合推出,我国的房地产市场取得了可观的成绩,同时也出现了一些问题。通过回顾并梳理各个阶段的房地产政策,认真分析不同时期房地产政策的作用和影响,针对中国房地产政策的一些问题,提出相应对策,国家制定和完善相关政策,房地产开发企业及相关企业的经营决策,消费者解读政策、理性消费等,应充分考虑到不同阶段不同政策的匹配性和实际影响。随着房地产制
2、度性政策的不断完善,房地产市场的发展会越来越健康,房地产调控政策的数目会逐步减少,中国将建立适应市场经济法则,体现中国国情又符合国际惯例的房地产市场体系。[关键词]房地产政策;房地产市场;住房 一、引言房地产市场是指整个社会房地产交易关系的总和。房地产市场是房地产经济运行的基础。根据房地产商品的使用,可将房地产市场分为居住用房市场(包括住房、公寓等)和非居住用房市场(包括办公楼、通用厂房以及仓库等等)。住宅市场是房地产的主要细分市场,主要面对住房消费对象,无论现有存量住房市场还是新增住宅开发市场,往往都占据
3、城市房地产市场的主导地位(一般占70%-90%)[1],本文研究的房地产市场主要是指住宅市场。目前,我国的住宅商品市场发展速度非常快,交易活跃,住宅市场的研究也引起业界的广泛关注,近期国家出台的房地产宏观政策多数与商品住宅市场有关[2]。住宅市场不仅构成了房地产市场的主要价值,而且也是影响整个房地产市场发展的最基础、最主要的部分。住宅市场关系到国计民生,也就是说,它不是一般商品,而是社会属性的反映。1987年为国际住房年,联合国秘书长发表文告指出:住房是人类的基本权利和需要[3]。这就是说,住房问题不仅关系公
4、民的基本生活和工作,而且关系到国家对民生、民权的保障问题,因而影响整个社会的稳定和发展。在中国,房地业在一个相当时期内,必然是国民经济的基础性产业和主导产业,其关联效应和扩散效应,不仅直接或间接影响关联产业的发展,直接涉及国家众多重要问题,其中主要包括能源、土地、环境等,而且关系国家的民生、民权,影响社会和文化的发展。但是,中国房地产业目前还相对薄弱,许多基础性工作需要完善。正是由于我国房地产业强大的基础性、主导性、产业关联性、民生民权影响性,是一把锋利的“双刃剑”,对国民经济的推进作用和负面影响都很突出。一
5、方面,房地产业在合理的政策引导、适宜的速度持续发展下,能促进经济稳定均衡发展,老百姓安居乐业。另一方面,房地产业又是一个风险性较高,投资较大,市场供给弹性较弱的产业,如果在其发展中失控,既可能引发严重的经济泡沫,导致市场价格较大的波动,对国民经济造成重大伤害,也可能引起社会不满、对社会稳定造成重大影响。为此,温家宝总理在十届全国人大五次会议的《政府工作报告》指出,房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用,必须促进房地产业持续健康发展[4]。房地产政策,可以分为制度性政策和调控性政策两大层面。前者是
6、指基础性政策,属于房地产市场运行基本的基本法律、法规、规章、制度、办法等[5];后者主要指在制度性政策基础上,即保证基础政策的贯彻,促使市场运行更科学更合理,属于在不同时期推出的有关文件、办法、细则等。本文研究房地产政策,主要是从制度性政策和调控性政策两个方面,探讨一下有关经验教训。 二、研究我国房地产政策的意义政策属于把关定向、指导性的规范,所以根据我国房地产运行的轨迹,回顾和总结其历史作用,对于房地产今后的发展具有重大的意义。1.有利于国家制定和完善相关政策由于房地产的特殊地位及其对政策的制约性,为了促
7、进产业及国民经济的健康发展,基于房地产制度变迁的大背景,对房地产相关政策加以系统科学的分析,对于预测房地产市场的发展趋势,以便采取前瞻性的措施引导市场健康持续发展,抑制泡沫的出现,促进经济繁荣,增加社会稳定,尤其重要。我国房地产政策研究目前存在着一种倾向,即强调政策引导的必要性,而对政策实施的执行条件、执行效果往往分析不够。任何政策都是针对某一现实问题而设计出台的,但某一现实问题的存在又往往是诸多因素共同作用的结果。任何政策都有可能既会对所针对的现实问题发挥校正作用,又可能对相关问题产生负面影响[6]。例如,
8、加征二手房交易税有利于抑制炒房,减少市场需求,但也增加了房屋交易成本,削弱了房屋的流动性,间接拉升房价。因此,只有权衡利弊得失,注意政策的相互配套,防止政策效力相互抵消,发挥政策体系合力作用,才能达到预期的效果。要重视政策执行前提条件的研究。任何政策都有一个执行前提条件问题。执行前提条件不具备或不充分具备的政策,尽管有一定的正确性和必要性,执行也只能是一句空话,或适得其反,或者支付极高的社会成本。我
