中国房地产制度回顾

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1、1《房地产测量与估价》吴启森(28008109)2016.9.12课程测评1.出勤率（10%）2.作业及课堂讨论（20%）3.开卷考试（70%）课件作业邮箱：fdc_kj@163.com交作业邮箱：fdc_zy@163.com3教学计划中国房地产制度及市场化回顾房地产产权产籍管理测量基础与房地产测绘房屋勘丈、计算与分摊房地产估价概述市场比较法收益法其它估价方法及估价报告的编制房地产置业与投资房地产纠纷常见案例分析4主要参考书（可以不买）刘权主编，房地产测量，武汉大学出版社，2009年7月第1版沈建忠主编，《房地产基本制度与政策》,中国

2、建筑工业出版社，2011年5月第5版柴强主编，《房地产估价理论与方法》，中国建筑工业出版社，2011年5月第5版卜凡中著，《我们房地产这些年》浙江大学出版社，2010年3月第1版。5第一讲我国房地产制度及市场化回顾“以铜为镜，可以正衣冠；以古为镜，可以知兴替；以人为镜，可以明得失。”——唐太宗李世明中国房地产业同中国股市一样，用30多年时间走过世界上许多国家百年的历程，时间虽短却波澜壮阔。但还不完善、不规范，仍处在初级阶段。今天，我们回首往事，为的是更好地把握明天。6第一讲我国房地产制度及市场化回顾一、房地产制度回顾二、房地产量价走势

3、三、我国房地产法律体系四、国外房地产制度简介7一、房地产制度回顾（一）计划经济阶段（1949-1977）（二）住房实物分配制度改革阶段（1978-1993）（三）实物分配向市场化改革过渡阶段（1994-1998）（四）住房市场化全面推行阶段(1999-2004）（五）房地产调控阶段(2005-2013）（六）房地产市场化回归阶段（2014年春-至今）8（一）计划经济阶段（1949-1977）1.土地制度(社会主义土地公有制)城市市区的土地全民所有制（国家所有）农村和城市郊区的土地劳动群众集体所有（集体所有）改革开放之前，城市土地在社会

4、主义公有制的基础上实行计划划拨、无偿无限期使用、使用权不得转让的土地使用制度；80年代初期，逐步进行土地使用制度改革，坚持城市土地国有前提下，实行城镇国有土地使用权出让制度，开放土地市场，实行有偿使用。92.住房制度实施“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。城镇居民的住房主要由所在单位解决，各级政府和单位统一按照国家的基本建设投资计划进行住房建设，住房建设资金的来源９０％主要靠政府拨款，少量靠单位自筹。住房建好后，房管所或单位以低租金分配给职工居住（使用权），住房成为一种福利。住房分配的主要依据是：职务级别、职称、工

5、龄、是否双职工等进行打分。应该说，这种制度模式在当时较低水平的消费层次上，较好地满足了职工的基本住房需求，实现社会稳定、和谐和发展。在这段时间里，由于长年战争创伤，物资贫乏、生产力低下，百废待兴。政府坚持以发展生产为先，住房基本建设投资规模逐年削减，与此同时人口却急剧膨胀(提倡修养生息、鼓励英雄妈妈）。因此，住房供给不足逐步显现，成为严重的社会问题。10特别是1979年后大批知青返城，住房告急，绝对短缺凸显。如1978年多数城市人均住宅面积3.6平米，比1949年人均5.2平米低1.6平米；哈尔滨市78、79两年有18万知青返城，19

6、79年人均住宅面积仅2.93平米，比1949年人均3.63平米，人均低了0.7平米。住宅问题成了经济社会和谐、稳定、发展的巨大障碍。１９７８年邓小平提出了关于房改的问题，由此拉开了我国住房制度改革序幕。11这１５年是我国福利分房制度改革不断探索和发展的阶段，具体可以分为两个阶段：第1阶段：福利分房制度改革探索阶段（1978-1985）在这一阶段里，我国政府进行了公房出售和补贴出售住房试点，为住房制度改革进行了多种形式的尝试和创新，积累有益的经验。第2阶段福利分房制度改革深化阶段（1986-1993）房改经过多年的探索和推进，购房居住观

7、念逐步为广大居民所接受，伴随着财富积累，房改有了广泛的群众基础，取得了重大突破。（二）住房实物分配制度改革阶段（1978-1993）12如１９７９年原国家城市建设总局、国务院侨务办公室制定了关于用外汇购买和建设住宅的暂行办法，鼓励华侨、归侨和侨眷用侨汇购买和建设住宅（如杭州朝晖一区的部分房产），并且规定所有权和使用权归自己，国家依法给予保护。业内人士认为这个暂行规定是住房商品化的萌芽。同年我国政府探索把住宅出售给职工，选择南宁、柳州、桂林、梧州和西安五个城市进行增量住房向职工出售的试点，即进行政府统一建设，以土建成本价向居民出售。第1

8、阶段福利分房制度改革探索阶段（1978-1985）13１９８０年邓小平再次发表关于住房问题的讲话，邓小平说：“要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也