2012年河南新郑华润名都商业中心项目整体营销策略方案

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1、新郑市华润·名都项目整体营销策略方案总体定位华润名都项目规划有13326.39㎡的商业，而住宅部分（小户型约220套、两室两厅77套、三室两厅77套）共25102万㎡；从总体规划来看，1.3万㎡的商业体量可以作为新郑本土区域性的商业中心。因此，本项目应定位为一个以商业为主导的项目，应通过对本项目商业部分的经营业态、商业规划并结合周边配套成为区域性商业中心；同时结合住宅部分的产品特性，在打造区域性商业中心的同时，促进住宅部分的商务办公价值，综合提升本项目的核心价值；因此商业部分的定位尤为重要。打造区域性商业中心！总体定位确定定

2、位为区域性商业中心，那么我们先来思考影响商业价值的——六大因素……影响商业价值的因素之1---周边环境周边的环境:周边的环境直接影响商铺的价值，比如：如果商铺所在的繁华地段交通便利，道路很宽，车流量很大，但不方便消费者停留，直接影响租金标准；路面有障碍物会影响路两边经营需求的相互渗透，也会影响租金；周边有没有垃圾转运站、公厕也会影响租金；周边经营业态是否与所投商铺一致也会影响租金；等等……影响商业价值的因素之2---设施配备定位高档、设备完善，有良好的通风、空调和环保设施，是有效的留住顾客的基础；电梯的数量足够，是客流充分流

3、动的保证；同时电梯的质量与电梯位置安排也同样重要；配有背景音乐、完善导视系统等现代化配备；若定位有餐饮业铺位内，还需设计有的上下水、排烟设施、电源、燃气等条件；独立经营铺位需通讯、互联网等基础条件；影响商铺价值的因素之3---规划布局合理的布局:合理的布局可以使客流有效流动，合理、人性化的布局可保证铺位的均好性，没有客流死角，户户都是旺铺；影响商铺价值的因素之4---户型设计科学的户型配比:面积设计：从投资者的角度出发，面积太大租金单价低不划算，面积太小商户将不便独立经营，难以出租；进深设计：进深超过面宽的2倍,会影响货品展

4、示，进深少于面宽使货品一览无余，影响进店率;层高设计；层高太低会影响经营,一般一层经营用房应不低于3.8米(住宅要求层2.8米)影响商铺价值的因素之5---停车位充足车位保证高消费人群有效消费人群的到达；停车场出入口设计合理车辆出入方便,使客流有效流动；影响商铺价值的因素之6---售价商铺的定价若高于合理价格，等于开发商已透支了该商铺的升值空间和盈利价值；高于合理价格的商铺不适合投资;购买商铺前，应估算出该铺位的合理定价；估算定价的关键词:同类地段,同类商铺的当前租金标准。本案庆都生活广场万佳时代广场四发市场美联商场通达名品

5、本项目所在地位于新郑市人民路与中华路交会处，位于市中心核心地段，紧邻市政府，人民路商业比较集中，本项目对面即有美联商场、通达名品等成熟商业，直径千米内有各类街铺、专卖店、量贩超市、生活广场等；商业氛围较为浓厚；目前区域市场内的土地供应不足。通过对商业的科学规划和合理定价，本项目具有成为区域性商业中心的绝对潜质。本项目商业小结：营销思路通过我们对本案周边商业市场的分析，建议本案商业可采取两种模式：1、树立商业部分的高端形象，对业态定位进行相对模糊的包装宣传，形成客户的高度关注和绝对认同——直接销售；此模式有利于快速回款，无后期

6、运营风险；一旦启动销售价格即难以拉升，项目价值难以最大化；2、对商业进行系统的招商规划，对业态定位进行明确的分配和价值梳理，在招商率达到60%以上后启动销售——先招商后销售；先招商后销售有利于项目的传播和价值提升需承担后期运营风险。营销思路根据开发商意愿和本项目实际情况，我们建议本项目采取第一种模式——直接销售营销策略营销策略我们先从案名入手……华润.名都能否更好的支撑起项目的核心推广价值？能否更好的支撑起项目的品质形象？能否形成市场追捧的购买风潮？能否满足商业、住宅两种业态的需求？经过我们的思考和研讨，我们认为应在营销推广

7、时将住宅、商业分为两个案名，根据项目不同阶段和特性进行侧重传播，同时更能有机结合相互促进，将更有利于项目的整体影响实现……商业案名？住宅案名？周边项目分布中央花园宏基王朝维也纳春天秀水新华城东方国际西亚斯·御景壹品蓝湾华润.名都住宅案名建议营销策略定位建议一：华润·大观从项目原有的积累中进行沉淀和提升，用“大观”来寓意本案在新郑市区的核心地位和非凡视野，强化位于市中心、市府隔壁的绝对优势；满足市场受众的尊崇感。建议二：庆都·中央首府借助庆都首府既往的品牌影响力，强化项目自身品质和开发实力，同时用“中央”来诠释项目的核心价值和

8、市场地位，凸显市府隔壁的绝对优势，更有利于市场传播。商业案名建议营销策略定位建议一：中华新天地强化本案得天独厚的地理优势，大气磅礴的向市场传递高调声音，对后期商业经营的品牌建立和口碑传承形成稳定基础，快速建立知名度建议二：庆都·人民广场借助庆都既往的品牌影响力，强化项目自身品质和开发实力；