桓台文体中心北侧地块简析

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1、桓台县文体中心北侧地块调研报告一．前言桓台，全国百强县，山东省区域经济30强，全国闻名的“建筑之乡”，与淄博中央行政区张店以城市核心中轴线柳泉路相互连接，截止到2013年5月，桓台房地产市场价格在短短不到4年时间内，由2009年的3300元/㎡左右的价格一路飙升至2013年均价6500元/㎡左右的高点；桓台作为建筑之乡，除了强劲的房价增长势头外，根据目前桓台在售与正式公开认筹的楼盘反馈信息来看，桓台仍有较大的商品房购买潜力。二．宗地现状☞本次所调研地块属桓台发展中轴线上（近邻柳泉北路）；☞地块较方正、地块四至平整，便于规划；☞西侧紧邻桓台县政府设计的沿路水系景观带☞成熟社区环伺；

2、☞桓台县政府规划建设道路沿项目东侧直达桓台文体中心，目前施工中；☞地块交通便利，配套成熟，酒店、学校（桓台一中、二中、桓台二小、小精灵幼儿园等）、超市（惠仟佳、银座）、医院（齐鲁医院、桓台县医院、妇幼保健院），驱车时间不超5分钟。三．宗地分析：优势：※该地处于桓台县城市发展中轴上，属桓台县发展核心区域，地段优势不可复制；※地块规整；※周边社区成熟、生活配套完善；※周边诸多社区和今年新盘入驻，该区域已聚集很高的居住人气；※地块位于柳泉路，距张店城区20分钟车程，多条公交线路通过，交通便利；※与桓台文体中心百步之遥；※该地块西侧紧邻县政府建设的水系景观绿化带；间接优势——※根据周边竞

3、争楼盘的客户回馈信息和产品需求量可预先调整产品形式与面积区间；※周边楼盘的建筑已经成型，故外立面效果将无法更改，我方可加强外立面视觉效果，达到突出、醒目的目的，从而吸引购房者；※周边竞争项目的价格区间已经基本明了，为我方首期价格发布有充分的调整空间；劣势：※地段目前独特资源匮乏，配套与周边楼盘共享、同质化严重；※规划中的道路将会贯穿此地块，开发宗地需多考虑东侧退线问题；※宗地区域内地面平整度差，增加开发商开发成本※周边竞争楼盘先入为主，在我方拿地前已经形成自己的客户圈；※竞争楼盘现房销售对客户的吸引力较大（紫悦城）；※周边竞争楼盘排号开始，为抢占客户博得先机（东悦国际）；※竞争楼

4、盘楼座已经建到一半，但任何消息不对外公布，很难预测到次竞争楼盘的下一步动作（玫瑰城）四．开发建议：1.根据目前市场反馈的情况来看，东岳国际排号情况非常乐观，预估价格在6500-7000左右，紫悦城从5900-6300不等，但产品战线较长，销售面狭窄（小面积售罄），剩下偏大户型，3层以上6500+元单价将会让紫悦城一段时间内进入销售瓶颈；鸿嘉星城的房源开放量太多，造成房源积压的情况，且开盘价格过高造成后期提价困难的尴尬场面；建议此地面产品的价格以6500-6800元/每平米作为项目均价。1.一楼独立定价，设立独立院落。五．宗地物业定位于规划建设桓台房地产业的突飞猛进使先入为主的开发

5、商一定程度上圈走了部分有购买能力的客户，但根据18日调研结果可以看出，桓台市场上的改善型居住产品、豪宅产品成交量较往年有所下滑，刚需型产品将成为桓台市场主流，目前桓台客户主要看中产品价格、面积区间及周边其他物业所带来的配套资源，制定小户型面积产品及增强社区内配套的品质楼盘将从目前竞争激烈的房地产市场中脱颖而出；Ø东岳国际：以90-140平米户型为主力户型，日来访量15组，60%以上客户需求110-120平米小三室，120平米以上-160平米户型需求量在10%左右；Ø紫悦城：面积跨度大，从77-300平米不等，主力户型面积为120-160平米；90-100平米左右小户型售罄；Ø鸿嘉

6、星城：同样跨度较大，面积从95-600平米不等，主力户型面积为126-150，根据目前成交量与需求量2013年下半年将加推99平米左右小户型；Ø玫瑰城：无任何产品信息，因此无法做出统计；小结桓台房地产市场柳泉路片区有创业、圣亚、鸿嘉、金大洲、天煜、东岳、银亿等开发商相继拿地，2013-1014年底，桓台市场竞争较为激烈，同时，柳泉路作为连接张店与桓台的主要干道，周边居民对于中轴线的居住意向较强，在这7个本地较知名开发商拿地的4年时间里，成交量稳步提升，由此可推断出中轴线对于客户的吸引力仍旧保持强劲势态，但就目前情况来看，仍未达到市场饱和度；成本分析：序号成本项目单位成本（元/平方

7、米）备注1前期费用80设计费、临时设施、三通一平2政府规费500新标准，包含五项开口费3建安工程费1700高层建筑成本4区内基础设施费200道路、绿化景观、配电、附属设施5税金及附加560按照销售收入的11.66%6资金成本500只算前期投入资金成本7管理及其他170人力成本、关系疏通及销售等总成本合计3710元/㎡住宅、商业平均成本宗地数据分析①技术指标名称数值单位用地面积145亩容积率2.0总建面96715㎡②盈利分析：以桓台最近一次银亿置业拿地价格220万/亩为标准，分别计