坤宝-宝石名城整合营销传播策划方案

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1、坤宝.宝石名城整合营销传播策划书一、项目基本情况坤宝.宝石名城位于黄石港老纺织工业区核心区域，延安路与纺织二路交汇处，占地约42亩,周边均为老厂区与老职工宿舍区，东面为纺织二路集贸市场，向南不足一公里就是风光秀丽的青山湖，向东不到两公里就可以到达波涛浩荡的长江，门前有1路公交车经过，项目户型设计十分精致，110平以下户型占到总户型的70%左右，80——110平设计出三房户型，加上周边教育、生活、医疗、购物配套齐全,实在是一个理想的居家之所。由于生活方便，户型精致合理，我们将其产品定位为——新都市主义居所1、总用地面积：约20635.88M22、

2、总建筑面积:57600M2(地下室7500M2)住宅40579.77M2商业15209.26M23、容积率：2.7（自己了解，不得告诉客户）4、建筑密度：44.39%5、绿地率：25%6、总户数：408户（不含商业）预计总人口数：1200人63二、区域市场情况分析（一）、区域市场概述黄石港区被称为“黄石西大门”，因其得天独厚的地理位置，成为黄石的交通枢纽，全市有32条主次干道，黄石港区就占有24条，武黄高速出口处的迎宾大道则更是成为了鄂东物流中心的主体，随着房地产的火热开发，本地区正逐步成为黄石新居住区域。黄石港区是黄石最早的工业区之一，以轻纺

3、工业闻名，而轻纺属劳动密集型产业，有着强大的消费需求。湖北师范学院位于此，市人事局、市地税局、市国家安全局、市人民法院、市人民检察院等行政单位的落户也使本地区人文气息陡增，教育、医疗配套和供水、供气等城市基础设施的逐步完善，成为黄石市民新的安居之所。随着青山湖截污工程的推进，本地区更是吸引了众多开发商的青睐。中铁天方百花园、顺佳四季花城、立信·时代广场、裕华湖滨国际、天虹·金地园、博雅·63怡景花城等楼盘在此扎堆开发，形成强大的扎堆效应，其中天方百花园开发规模20万平方米，顺佳四季花城17万平方米，湖滨国际10余万平方米，佳美星城12万平方，均

4、是大型综合性小区，其捆绑开发对于提升黄石市民的人居环境起到了很大的推动作用。同时，像昌茂大厦、都市花苑、佳美星城、光福苑、爱佳雅苑等零星开发的楼盘也逐步呈现在黄石市民的生活中。随着楼盘品质的提高，该地区的房价也节节攀升，目前已上升到1600元-2200元/平米。凭借良好的交通优势，避尽闹市喧哗，已经获得市场的广泛认可。（二）、市场竞争态势1、作为老纺织工业区的黄石港区本地市场竞争已经进入白热化阶段，主要表现在三个方面：（1）黄石港区从2005年来推盘量极大，代表性的是顺佳四季花城17万方，天方百花园20万方，立信.时代广场10万方，湖滨国际10

5、万方，佳美星城12万方；（2）一些效益较好的单位如黄石军分区干休所、黄石供电局等自行集资建房，且每家的规模不小，分流了一部分优质客户；（3）一些开发商顶不住资金压力进行了一些低价团购，如湖北师范学院在顺佳四季花城、黄石日报社在佳美星城团购了一栋，价格战暗流涌动；2、各售楼部之间竞争已进入白热化，只要客户一出售楼部立刻会有两到三家其它售楼部的派单员进行拦截；楼盘销售竞争半径已经扩大到下面区市，在市区、铁山区有多个售楼部设有分部咨询点，在大冶、下陆区也有不少楼盘进行宣传；633、由于XX、大汉隆城、鸿皓、恒基等专业代理公司的进入，黄石房地产的营销水

6、平有了很大提高，对营销提出了更高要求；黄石港区已经出现了大一批具有一定影响力的楼盘，选其中优秀的，并且是本案的主要竞争对手楼盘名罗列如下：①宣传社区规模和小区环境天方百花园——22万方大型高尚人文社区、高度智能化社区、绿色园林社区、国家级和谐社区②宣传周边环境优美和小区配套佳美星城——3座公园环抱下的阳光家园湖滨.国际——上海制造、纯高层亲水楼盘③宣传建筑品质立信.时代广场——精雕细琢气度非凡湖滨.国际——上海制造★黄石港区域房地产市场发展特征■大规模社区成开发主旋律■小高层、高层逐渐成主流■住宅品质得到了显著提高63■先卖生活后卖房：今后开发

7、商再盖房子，一定要关注购房者的生活质量。开发商首先应考虑不是卖房子，而是卖一种良好的生活方式。在注意环境、交通等同时，要注意住宅内在的品质，考虑到购房者精神的需求，要给购房者一个感情交流的空间，营造一种好的生活空间和氛围。三、优劣势（SWOT）分析（一）优势分析Strengths1、小区位于延安路段教育、生活、医疗、购物较方便，宜于居住；2、该区域属于政府重点改选发展区域，未来发展趋势乐观；3、项目设计中有五栋多层，比较受黄石市市民欢迎；4、户型面积控制较小，在黄石港区域市场中占有一定的优势，能够适应更多中低收入群体消费者的选择；5、规划中八栋

8、房屋均为南北朝向，通风、采光情况较好；6、小区规划有近两万平方商业用房，对于街区商业配套档次的提升有很大帮助，小区业主生活购物会更加方便。637、小区