2011年商业地产前期定位与后期推广ppt培训课件

2011年商业地产前期定位与后期推广ppt培训课件

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1、同济大学EDP企业培训商业地产运营管理沙龙主讲人之一创办发起人楼市、新浪地产、红地产、中国房地产信息、中国房地产报等专题撰稿人2马老师零售商业地产咨询顾问服务的专家,拥有近十年零售商业地产从业经验。期间为全国范围内众多购物中心和城市综合体提供专业的投资咨询意见,工作内容包括:宏观市场研究、消费者需求分析、商圈定量与定性研究、项目主题定位、业态组合与品牌落位建议、商场内(外)部人流动线规划建议、商业硬件设施优化建议、主力店前期规划建议、项目租金规划以及项目投资收益预测等,为大部分商业项目提供购物中心招商全程顾问及购物中心开业前运营管理顾问服务。

2、重点客户包括:东方明珠集团、深国投、上海城投控股、重庆渝中区商委、重庆协信集团、融科置地、KWG、TESCO、无锡轨道办、贵阳中天城投、上海九百集团、万科等。职业履历:仲量联行(上海)高力国际(北京)第一太平戴维斯(北京)社会活动:3商业地产的四大要素,可简单概括为:1)商业概念规划与主题定位,决定项目成败的关键;2)设计与概念详规,决定硬件标准与动线组织合理性;3)成本与融资,项目开发资金保障;4)运营与推广,提升物业的商业价值;首要一步:从定位到招商4第一部分定位与规划设计时间项目内容核心要点60mins一、商业定位之市场研究–城市宏观经

3、济研究–零售市场调研及分析–主力消费群体特征研究1)城市宏观经济水平将决定商业发展的层级,宏观经济影响品牌对城市的认可度以及确定客群的消费水平;2)零售市场及商圈特征分析,帮助确定商业未来的成长空间,以及如何获得市场的支撑;3)未来目标消费群体,比如:日常消费半径、不同消费群体结构的消费特征、购物频率和平均花费、以及对不同零售业态的消费选择等;二、商业主题定位商业主题概念定位4)商业主题概念定位是项目继续深化定位的基础;5商业定位之市场研究商业地产开发全产业链2.商业定位•发展阶段认知•区位属性•经营模式3.商业设计•结构设计•平面设计•动线

4、设计•空间节点设计•体验性商业设计元素•创新性商业设计•目标市场定位•商业业态定位•商业布局定位商业地产开发全产业链4.招商运营•招商执行•运营管理•营销推广•业态定位再调整1.金融问题•开发资金来源•产品模式•经营策略•风险控制•商业模式地区生产总值(GDP)分析社会零售品销售总额城市居民人均可支配收入西安市GDP及各产业增长率城镇居民恩格尔系数实际外商投资总额常住人口总量8宏观经济分析城市宏观经济分析:是项目投资策略的基础要件,人均GDP及可支配收入等决定市场基本需求,为项目产品设计及投资风险控制提供参考。城市宏观经济分析地区生产总值(G

5、DP)分析社会零售品销售总额城市居民人均可支配收入常住人口总量/旅游人数及旅游收入(/年)实际外商投资总额城镇居民恩格尔系数60%50%40%30%20%10%0%单位:亿元2,5002,0001,5001,0005000199819992000200120022003200420052006200720082009固定资产投资房地产投资固定资产投资增长率房地产投资增长率12%8%4%0%16%20%2000200120022003200420052006200720082009第一产业增长率第三产业增长率第二产业增长率GDP增长率企业战略与

6、目标分析土地供应情况调查市场需求分析城市开发机会分析企业战略与目标分析土地供应情况调查市场需求分析投资环境与产业指导土地供应情况9城市发展规划城市资源与政策环境市场需求分析城市资源、政策环境分析投资环境与产业指导城市发展规划企业战略目标市场发展分析城市开发机会分析:主要帮助了解城市发展规划和政策环境,在符合政府规划和产业引导方面提供满足市场潜在需求的产品。1036%19%12%8%8%8%6%3%食品教育文化娱乐服务交通和通讯衣着居住医疗保健家庭设备用品及服务其他商品和服务消费金额(元)3993%其他13278100%7976%10628%1

7、0628%10628%159312%252319%478036%总计家庭设备用品及服务医疗保健居住衣着交通和通讯食品教育文化娱乐服务消费支出类型主力消费群体特征研究消费结构(仅为示意,供培训使用)1151以上7%18-2513%26-3540%36-5040%Ø按照本次配额要求分别为18-25岁40样本26-35岁120样本、36-50岁120样本、51岁以上20样本。年龄4%42%40%10%4%1000-20002001-40004001-60006001-80008001以上家庭月收入(元)Ø300样本中家庭月收入情况呈两头少中间多的分

8、布态势,月收入在2001-6000元的共占总体比例的82%,而从6000元以后的比例锐减,因此6000元可作为一个区分中高收入群体和中低收入群体的分水岭。主力消费群

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