题问权买购先优的人租承中卖买屋房于关

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1、关于房屋买卖中承租人的优先购买权问题关于房屋买卖中承租人的优先购买权问题作者刘京柱一、问题概说房屋承租人优先购买权，属于优先购买权之一种。优先购买权，是指特定人依法律规定或约定而享有的于出卖人出卖标的物于第三人时，得以同等条件优先于他人而购买的权利。①承租人优先购买权是指作为承租人的公民、法人或其他组织在租赁合同有效期内，在出租人出卖租赁物时，依照法律规定享有的在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。承租人优先购买权的法律性质如何，关系到其行使和保护，学说和实务一向有不同见解。主要观点有三：其一为订立买卖合同请求权说。②我国司

2、法实务中也多持此说，即认为承租人不能直接依据第三人购买房屋的条件取得房屋，只能请求确认所有人与第三人签订的买卖合同无效，然后才可论及向所有人请求订立买卖合同。③其二为形成权说或附条件形成权说。④依此说，承租权人得以其单方意思表示而形成以出卖人与第三人间同样条件为内容的合同，无须义务人的承诺。或该形成权附有停止条件，须待出卖人出卖标的物于第三人时，始得行使。其三为物权取得权说。该说认为，优先购买权具有排斥他人的效力，故为物权，但既非用益物权，亦非担保物权，耐属于形成权的物权取得权。⑤11关于房屋买卖中承租人的优先购买权问题关于房屋买卖

3、中承租人的优先购买权问题作者刘京柱一、问题概说房屋承租人优先购买权，属于优先购买权之一种。优先购买权，是指特定人依法律规定或约定而享有的于出卖人出卖标的物于第三人时，得以同等条件优先于他人而购买的权利。①承租人优先购买权是指作为承租人的公民、法人或其他组织在租赁合同有效期内，在出租人出卖租赁物时，依照法律规定享有的在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。承租人优先购买权的法律性质如何，关系到其行使和保护，学说和实务一向有不同见解。主要观点有三：其一为订立买卖合同请求权说。②我国司法实务中也多持此说，即认为承租人不能直接依据第三

4、人购买房屋的条件取得房屋，只能请求确认所有人与第三人签订的买卖合同无效，然后才可论及向所有人请求订立买卖合同。③其二为形成权说或附条件形成权说。④依此说，承租权人得以其单方意思表示而形成以出卖人与第三人间同样条件为内容的合同，无须义务人的承诺。或该形成权附有停止条件，须待出卖人出卖标的物于第三人时，始得行使。其三为物权取得权说。该说认为，优先购买权具有排斥他人的效力，故为物权，但既非用益物权，亦非担保物权，耐属于形成权的物权取得权。⑤11依笔者之见，对承租人优先购买权的法律性质及其构成要件可从以下方面理解：(一)承租人优先购买权的性

5、质1、承租人优先购买权是一种法定权利。承租人优先购买权是由法律直接加以规定，也即只能由法律加以创设，而不能根据当事人之间的约定或习惯而产生。承租人享有优先购买权的现行法律依据主要有：《城市私有房屋管理条例》第十一条规定："房屋所有人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。"最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第118条规定："出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房

6、屋买卖无效。"《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定："出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。"11《合同法》在债权关系基础上以法律形式确立了承租人的优先购买权制度。由于承租人优先购买权是一种法定权利，因而其具有对抗第三人的法律效力。2、承租人优先购买权具有物权性质，是一种准物权，即准用于物权法规定的财产权，先买权的优先效力和追及效力就是体现，可以对抗第三人（6）。从近代世界各国的立法趋势来看，租赁权已呈现出物权化的趋势，即通说所谓的“租赁权的物权化”（7）。由于租赁权的物

7、权性，基于租赁权而产生的承租人的优先购买权也自然应具有物权性质。承租人的优先购买权虽然不能直接对租赁物享有权利，但它能直接对抗第三人，且承租人只要在同等条件下就能依自己的行为使权利发生变动，这明显区别于设立、变更或消灭必须由双方当事人的意思表示来完成的债权。明确承租人的优先购买权是一种准物权，可以有效地防止出租人与第三人串通而以协议的形式任意更改法定优先购买权的规定，侵害承租人的权利，以更好地保护承租人的合法权益。另有学者认为，承租人优先购买权是一项物权，是给出租人增加的合法负担。（8）对该观点，笔者不敢苟同，因为租赁权尽管出现物权

8、化的趋向，但一般而言，其性质仍为债权。我国现行民事立法赋予租赁权具有对抗第三人的物权效力，但是现行民事立法并没有确认租赁权为物权，仍然把它视为债权。租赁权的物权化应有一定的边界，否则不但有违物权化的初衷，而且会导致法律体系的紊乱。（9