租赁常见法律问题及解答(审定稿)

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1、商品房租赁常见法律问题及解答1、房屋在哪种情况下不得出租？有下列情形之一的房屋不得出租：（1）未依法取得房屋所有权证的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）权属有争议的；（5）属于违法建筑的；（6）不符合安全标准的；（7）已抵押，未经抵押权人同意的；（8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（9）有关法律、法规规定禁止岀租的其他情形（参见《城市房屋租赁管理办法》第六条）2、承租人需提交哪些文件以证明其主体身份？（1）

2、法人单位：企业营业执照或法人资格证明；（2）非法人单位：提交其上级法人单位批准的材料；（3）外国企业、组织常驻代表机构：常驻代表机构登记证；（4）个人：身份证明（境外人员：公安机关核发的居留证）；如果委托他人办理的，应提供授权委托书及受托人身份证件。3、为什么租赁合同中要约定租赁物的用途？签订租赁合同时要明确租赁物的用途，特别是要保证约定的租赁用途不违反规划用途，且不违反相关法律规定，避免造成履约不能导致承担违约责任。若对租赁用途有特殊限制的，应明确约定，以保证符合相应的要求。（参见《合同法》第二百

3、一十六条、二百一十七条、《城乡规划法》第九条）4、房屋租赁是否应办理租赁备案手续？房屋租赁实行登记备案制度。出租人应当自与承租人订立房屋租赁合同之日起7日内，到房屋所在地的基层管理服务站办理房屋出租登记手续。房屋租赁合同变更或者终止的，出租人应当自合同变更或者终止之FI起5日内，到房屋所在地的基层管理服务站办理登记变更、注销手续。在房屋租赁合同有效期内，居住人员发生变更的，承租人应当自变更Z口起2日内告知基层管理服务站，办理变更登记手续。（参见《北京市房屋租赁管理若干规定》第七、八、九条）5、申请房

4、屋租赁登记备案应当提交哪些文件？（1）书面租赁合同；（2）房屋所有权证书；（3）当事人的合法证件；（4）城市人民政府规定的其他文件。出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明。出租委托代管房屋，还须提交委托代管人授权出租的证明。（参见《城市房屋租赁管理办法》第十五条）6、房屋出租人的基本义务有哪些？（1）房屋出租人应按租赁合同约定的时间、地点交付租赁物，且保证租赁房屋交付时及整个租赁期内，都应符合租赁合同约定的用途。（2）出租人应担保第三人对租赁房屋不得主张权利，从而保证承租人能够依照租赁合同的

5、约定对租赁房屋进行使用和收益，否则，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。（3）出租人应保证租赁房屋不存在危及承租人的安全或者健康的因素，否则,承租人可以随时解除合同。（4）除合同另有约定外，如果租赁房屋在租赁期间非承租人的原因损坏的,则出租人应予以修缮，若出租人不履行或不及时履行修缮义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。（参见《合同法》第二百一-六、二百二十、二百二^一、二百二十八、二百三十一、二百三十三条）7、房屋承租人的基本义务有哪些？（1）出租人将租赁房屋交付承租人以后，承租人应

6、按合同约定的用途使用租赁房屋。如果没有约定，应按租赁房屋的规划用途进行使用。（2）出租人将租赁房屋交付承租人后，承租人有妥善保管租赁房屋的义务，承租人未尽此义务，致使租赁物毁损灭失的，应对出租人承担损害赔偿责任。（3）承租人应当按照合同约定的期限、方式支付租金。（4）租赁期限届满或者因其他原因租赁合同终止的，承租人负有向出租人返还租赁房屋的义务。（参见《合同法》第二百一-卜七、二百一-八、二百一-卜九、二百二十二、二百二十六、二百三十五条）8、租赁房屋如因非承租人的原因毁损、灭失的，承租人享有何种权

7、利？如租赁房屋部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。（参见《合同法》第二百三十一条）9、承租人将租赁物转租，应当具备哪些条件?（1）原租赁合同合法有效。（2）承租人的传租行为征得了出租人的同意或者事后追认。（3）转租的租赁期限不得超过原租赁合同的租赁期限。（参见《合同法》第二百二十四条）10、租赁期间，承租人是否可以对租赁物进行改善或者增加其他设施?承租人可以在经出租人同意的情况下，对租赁物进行改善

8、或者增设其他设施。若没有经过出租人同意，承租人负有在租赁期间届满向出租人返还租赁物时对租赁物的恢复原状的责任或者赔偿承租人因此而受到的损害的责任。(参见《合同法》第二百二十三条)11、什么是房屋承租人的优先购买权？行使优先购买权需注意什么问题？房屋承租人的优先购买权是指当出租人出卖房屋时，在同等条件下承租人依法享有的优先于他人购买房屋的权利。(1)优先购买权只能发牛在出租人出卖租赁房屋时。(2)出租人应当在出卖房屋之前的合理期限内通知承租人，以便承租人考虑是否购买。(