税制改革助力楼市长效调控

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1、税制改革助力楼市长效调控十八届三中全会召开之际，北京、上海、深圳纷纷制定新的楼市调控政策，但这些政策都是治标不治本。要想形成长效调控机制，恐怕还要靠税制改革来助一把力。中国共产党第十八届三中全会通过决议，强调逐步提高直接税比重，加快房地产税立法并适时推进改革。随后，财政部部长楼继伟在11月19日发行的《辅导读本》中撰文，将加快税收立法步伐作为深化税制改革需要把握的五个方面之一，并提出要加快房产税立法，推进房产税改革。税制改革促使长效调控机制形成建立个人收入和财产信息系统，加快房地产税立法并适时推进改革，对于当前房地产市场来讲

2、，也就意味着今后最有可能直接推进的就是房产税会试点扩围与深入开展。从调控手段来讲，2014年在建立个人收入和财产信息系统的基础上，房产税扩围势在必行。今后作为持有环节的房产税、交易环节的增值税等等一揽子关于房产方面的税制改革设计有可能逐步推出，以完善作为楼市长效调控机制三大体系（土地、财税和金融）之一的财税政策与措施。总体来讲，今后房地产市场调控的稅费、经济手段会更加突出，未来楼市长效性调控机制将以税费手段改变市场需求结构，坚持“去投资化”，使市场回归自住属性，促楼市回归到一个相对健康的发展轨道。建立个人收入和财产信息系统并

3、不是政府相关部门第一次提出。从城市个人住房信息系统来讲，早在2013年3月，住建部曾下发《关于进一步加强城市个人住房信息系统建设管理的通知》，要求地方做好个人住房信息系统联网工作。在今年全国“两会”上，住建部副部长齐骥才公开表示,40个城市的住房信息联网工作已经完成（最新媒体报道称60个城市已联网）。下一阶段的目标是，同时实现500个城市联网，但目前看来难度较大，可能需要更久的时间。从个人住房信息系统与住房和城乡建设部（住建部）联网的作用和目的角度而言，房产税、交易环节的增值税等税费的征收需要家庭房产数据的详细数据做为依托，

4、住房信息联网是房产稅扩围的必要条件。从中长期来讲，（40个或更多城市的）联网为全国范围内开征房产稅、交易环节的增值稅等做技术上的铺垫已成为共识。尽管目前上海、重庆两地房产税的征收对于市场的实际作用并不明显，但是，我们也应该看到，如果限购、限贷政策一旦取消，房产税征收对象的范围会明显扩大，这时，房产税对于控制投资性投机性需求也会起到一定的市场调节作用，房产税才会真正发挥它的作用。此外，全国住房系统的通联是对调节房地产市场健康平稳发展有利的。国家相关部门设法将全国住房系统通联在一起，通过通联的个人住房信息系统及时发现异地购房、楼

5、市投资投机现象，可有针对性的出台差别化的调控措施（例如贷款利率、房产税、二手房20%增值税等），从而避免像现在调控政策那样'‘一刀切”，误伤刚需市场。房产税明年扩围势在必行从中长期来讲，（40个或更多城市的）联网为全国范围内开征房产税做技术上的铺垫已成为共识。尽管目前上海、重庆两地房产税的征收对于市场的实际作用并不明显，但是，我们也应该看到，上海、重庆两地房产税的征收标准都在根据政策制定之初的游戏规则慢慢向深度调整，并不是像之前大家认为的那样没有任何动作。以上海房产税为例，2013年房产税稅率标准，27740元/平方米成税率

6、分界线，比2012年上涨844元/平米，27740元/平方米以上的按照0.6的税率执行，27740元/平方米以下的按照0.4的税率执行。同时，根据上海税务机关公布的数据，2011年认定应征房产税套数为2万套左右，2012年应税房为3万套左右，应税房数量呈现上涨趋势，2013年官方预计应税房套数在11万套左右；2011年应税房源中0.4%稅率占据90%,受2012年房价上涨的影响，2013年0.6%税率的比例将会扩大。从推进范围和力度来讲，房产税扩容一开始就向存量开征显得有些仓促与不合理。首先，市场层面有可能会因为房产税征收力

7、度比较大而引起短期内较大的市场波动，对于整个房地产行业健康稳定发展不利；此外，从市场接受心理的角度来讲，一开始向存量征收市场主体各方心理层面也难以一下子接受，没有一个市场心理层面的缓冲期，对于房产税存量征收来讲是缺乏周全考虑的。房产税扩容与征收应学做“刀削面”，每次只削一点，一点一点来，最终将面团削平,不应一蹴而就。就现阶段房产税城市扩围而言，可以分批次逐步在各个城市扩围推进，“温水煮青蛙"，不可能一下子所有省会城市都铺开，首先一线城市及部分重点二线城市可以优先推进，比如深圳、北京、杭州等，其次，东中部省会城市都参与进来，接

8、着，其他市场征收条件成熟的地级市也可以征收,尤其是东部一些地区的地级市。总之，在未来，二手房交易缴纳差额增值税、房产税的扩围等以经济手段调控房地产的措施都会“阶段性”稳步推进，最终通过以经济手段、市场手段为主的方式调控房地产市场，促使楼市长效性调控机制形成。