【5A版】万科七宝项目定位报告.ppt

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1、万科35B项目定位报告2012.2市场篇区域市场概况产业规模雄厚全区共有经济园区（含产业基地）10个，其中4个国家级、6个市级2010年，闵行区完成地区生产总值全市排名第2位，产业基础雄厚区域供应量少平均每年仅有不足8万平米的办公供应量相对于优越的产业环境与基础，供应量明显偏少优质项目热销区域内高品质项目（莲花国际、银七星商务楼、华商时代）均实现热销销售单价与销售速度均已赶超住宅企业需求旺盛目前闵行区具有代表性的办公楼约50栋近100万平米，容纳1万多家企业还有大部分企业在厂房或居民楼内办公，区域内供选择楼宇

2、较少定位篇5人民广场徐家汇中山公园本项目上海西区代表性旺销项目1、绿地和创（06、07年）2、绿地蓝海（06、07年）3、华商时代（08年）4、北岸长风I座（08年）5、汇银铭尊（08、09年）6、国浩长风（08、09年）7、绿洲中环双塔（08、09年）8、华宜大厦（09年）9、莲花国际（09年）10、九久青年城（09年）11、漕河泾总部区（10年）12、江桥万达（10年）13、财富108（10年）注：以上为月均去化在3000方以上项目上海西区06年以来上海西区不乏旺销办公项目；主要集中在普陀中部以及闵行中北

3、部；内环中环外环产品分析6项目产品类型成交面积（平方米）绿地和创准甲40584绿地蓝海准甲+LOFT53840华商时代LOFT+准甲25710北岸长风I座公寓式办公14760汇银铭尊总部型办公28622国浩长风公寓式办公49655绿洲中环双塔准甲28990华宜大厦准甲26567莲花国际准甲+LOFT29459漕河泾总部区总部型办公57049江桥万达公寓式办公52070财富108准甲9595九久青年城LOFT94940旺销项目的年去化量可以达到3万平米产品分析7根据历史数据统计：标准办公（准甲）、公寓式办公、L

4、OFT、总部型办公各类产品在上海西区都不乏旺销项目。各类产品在上海西区都有广泛需求，尤其以公寓式办公及标准写字楼为主产品分析企业发展阶段办公物业需求商住公寓中高档创业型企业人数：10人以下物业要求：价格低、空间使用灵活、可商可住成长型企业人数：10-20人物业要求：价格适合、面积实用，地段要好，开始要求形象发展型企业人数：20-50人物业要求：形象要好，价格中等，要有商务配套，区位要好，交通便利稳定型企业人数：50-100人物业要求：高形象、商务配套服务可以接受高价格。扩张型企业人数：100人以上物业要求：高

5、形象品质、企业品牌、价格敏感度低顶级中低档写字楼商务办公物业的终端使用者会随着企业发展的不同阶段而产生不同的使用需求客户研究与本项目匹配客户特征关注点发展型企业有一定实力对租金和物管费较敏感公司处于快速发展期形象要好，价格中等，要有商务配套，区位要好，交通便利成长型企业规模不大，对办公面积要求不高实力一般对使用成本和租金很敏感对改善环境较急迫高性价比形象贴近写字楼、商务配套齐全户型空间可变，能自由组合创业型企业资金实力弱要求性价比高的楼宇对使用成本和租金很敏感无法承受市区的高价位写字楼形象要求一般产业区域较近

6、政府政策生活、工作配套完善24小时办公投资客周边区域投资客户江浙私营业主的先期投资地段交通总价升值潜力区域发展前景和规划易于出租租金回报按揭方式产权年限总结：交通便利、配套齐全、性价比高、办公自由客户研究1、产业园、工业园的区域——服务型中小企业聚集；2、城市外围的区域——服务与大型企业及跨国公司的中小型企业的需求；3、非中心区域的大型综合体内——多物业配比，考虑风险分散；较为符合本项目的区位、产业情况以及项目自身区域、产业因素的定位中档办公（准甲级）、别墅办公以及LOFT办公,SOHO办公的物业热销产品的类

7、型产业环境下的办公需求中小企业需求区域市场的物业差异化市场因素的选择定位的选择：1、小面积的中档办公楼（准甲级）2、具有企业私密性及形象感的商务别墅办公3、小面积LOFT办公以及SOHO办公物业类型物业特点与本项目的拟合度商住两用SOHO办公小户型、配备卫生间与厨房间，亦商亦住，24小时办公灵活性较强，适合小企业购买；可以增加层高至4.5米，提供更多的使用功能，提供附加值；整个项目品质下降，目标客户主要会以居住功能使用，不利于塑造形象和实施政府楼宇经济；LOFT办公5米以上层高，小户型复式，花一层的价格，用两

8、层的面积提升项目的性价比，增加产品附加值，符合中小企业需求；2008年开始办公产品层高的限制在4.5米以下，只有通过商业性质的方法来实现5米以上的层高；消防报建难以通过；准甲级写字楼商务感较强，为销售型办公市场的主流产品形象佳、利于提升项目形象，符合政府的要求；同时符合企业要求；普通项目附加值不高，使用成本也是中小企业的问题；商务别墅办公新兴产品，私密性强，企业形象佳提高产品附加值，提升产品形象及价