【5A版】某商业地产项目商业定位报告.ppt

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1、1项目研究工作的阶段划分项目整体定位及规划方案的市场论证项目整体定位规划调整建议第一阶段第二阶段工作内容提交成果研究方法与内容商业规模的确定功能业态定位客户定位形象定位规划建议市场调查与研究项目背景研究项目属性研究市场竞争研究消费者研究经营者研究投资者研究营销战略与策略第三阶段营销环境研究营销战略与策略的研究项目整体定位及发展战略2报告结构第一部分项目属性界定与问题结构化分析第二部分项目发展方向研判第三部分案例研究第四部分市场机会挖掘与项目定位第五部分规划调整建议第六部分经济测算3项目属性界定问题结构化分析第一部分项目属性界定与问题结构化分析城市属性区域属性项目属性4贵阳市位于

2、川渝经济圈边缘，经济发展相对落后，无强势产业，属于内地三线城市贵阳市位于贵州省中部偏北，地处云贵高原的东斜坡上，地势起伏较大。喀斯特地貌大量分布。贵阳城区面积约495平方公里，城区人口约150万，人口密度大，建成区约2.5万人/平方公里。城市化率：2006年城市化率63.2％，规划至2010年市域城市化水平将提高到58%左右。贵阳市辖六区（云岩区、南明区、白云区、乌当区、花溪区、小河区）、一市（清镇市）、三县（修文县、开阳县、息烽县），传统的城区指云岩、南明两区。支柱产业：化学工业、有色冶金工业、食品工业、机械制造工业、新材料工业、现代中药工业。清镇市修文县开阳县息烽县乌当区白

3、云区金阳新区花溪区云岩区南明区广西省四川省云南省重庆市湖南省贵阳市城市区域项目5贵阳的经济增长较快，在西南省会城市中，经济发展处于中等水平;与东部和中部省会城市相比，差距较大城市区域项目6项目位于南明，云岩，乌当三个区交界处，所在区域距离核心城区较远，且不处在城市的主要发展方向上。城市区域项目总体发展方向：形成以中心区为市级中心，小河、白云为市级次中心，金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨为片区中心的城市结构各片区依托中心区形成“众星捧月”的空间布局形态形成城区、城镇圈、城镇外围地区三层次布局金阳新区是贵阳市完善城市布局，谋求快速发展而开发的城市新区贵阳市划辖六区（云岩

4、区、南明区、白云区、乌当区、花溪区、小河区）、一市（清镇市）、三县（修文县、开阳县、息烽县）白云金阳城区乌当小河花溪城市发展方向7项目周边区域卫生条件差，配套不完善，消费者认知程度低，心里距离远项目所在区域以前是化工厂，制革产，猪鬃厂，在市民心目中属于较差的地方。项目地处环城林业带，周边环山，附近是贵阳的母亲河——南明河。南明河存在一定污染。城市区域项目8根据贵阳市商业网点规划，项目将处于城市商业核心层边缘核心层是指中心区中心环线（北京路、解放路、浣纱路、宝山路）以内及周边约5公里范围内的地区（即贵阳市城市总体规划确定的中心区）。这一圈层集中了大量的大型商场、超市、市场，是贵阳

5、市最重要的商业网点服务圈。扩散层指存在于贵阳市城区各分片区（白云片区、乌当片区、三桥马王庙片区、龙洞堡片区、二戈寨片区、花溪片区、小河片区和金阳新区）的层次。辐射层指存在于贵阳市城市总体规划确定的城市规划区之外的、受城市规划区商业辐射作用的贵阳市一市三县和贵阳市周边市县。是核心层和扩散层的辐射地带，其商业结构及发展均受城区商业形态和结构发展的影响。城市区域项目核心层扩散层辐射层9世纪新城项目是90万规模大盘，分为12个组团，零散开发之后，目前以3、4组团（共约30万㎡）重新启动4组团3组团学校5组团中心商业6组团7、8、9、10组团12组团4组团3组团组团用地（㎡）建面（㎡）容

6、积率184000520000.619253000920001.731660171728111.044698771262691.8566965900001.34675485792401.047、8、10929471647801.771149618917081.85128829142001.6SCHOOL4699517300.37TOTOL7137339003081.26城市区域项目105组团为大型集中商业将在项目末期开发，3、4组团也有部分商业4组团3组团学校5组团中心商业6组团7、8、9、10组团11、12组团城市区域项目11水东路水东路支线北入口：东山路南入口：观水路通往乌当

7、（接保利温泉新城）通往水果采摘场及公墓（贵阳市民季节性周末度假的去处）项目交通条件——地块周边正在修建水东路，政府计划2008年下半年通车，将成为市区通往乌当区及周边度假区等的主要干道城市区域项目项目周边目前仅两路公交车到达，且周边道路状况通行状况差，经常堵车，到市区非常不便。对消费者的概念测试显示大部分消费者认为本项目区域陌生，可达性差。目前从城区通往武当区的主要道路是新添大道。距离较远。水东路作为通往乌当区的快速路，必然会吸引部分有车族选择通行。政府计划水东路2008年下半年通车，乐观估