《资产评估学》第四章

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1、第四章房地产价格评估01房地产价格评估概述02房地产价格的成本法评估03房地产价格的市场比较法评估目录04房地产价格的收益法评估CON05房地产价格的假设开发法评估TENTS06在建工程评估T房地产价RAP第格评估概一述节一、房地产的概念二、房地产的特点三、房地产的类型四、房地产的描述方法五、房地产价格评估的理论基础六、房地产价格的构成七、房地产价格的种类八、影响房地产价格的因素九、房地产价格的评估原则十、房地产估价的程序一、房地产的概念（一）土地1、土地的含义土地一般指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和海涂

2、。如果广义地看，土地是指陆地及其空间的全部环境因素，是由土壤、矿物、气候、地质、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体。2、土地的性质土地具有两重性，因为它不仅是资源，也是资产。3.土地的分类自然形态用途开发程度商业用地工业用地山地市政用地生地丘陵住宅用地熟地平原等交通用地毛地等农业用地等n（二）地产的含义•地产是指土地及相关财产的权利，及土地财产或土地资产n（三）房地产的定义•房地产是土地和房屋及其权属的总称。n（四）不动产•不动产是指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财

3、产权利。包括土地、土地建筑物及构筑物、与土地不能分离的农作物及树木等。二、房地产的特点（一）位置固定性（二）耐用性（三）异质性（个别性、差异性）（四）高价值性（五）供给有限性（六）投资与消费的双重性（七）房地产实体构成的二元性三、房地产的类型房地产按照用途，可以划分为以下几类（一）居住类房地产（二）商业类房地产（三）休闲类房地产（四）公共事业类房地产（五）工业类房地产四、房地产的描述方法（一）位置、四至、形状（二）面积大小（三）建筑层数和高度（四）建筑结构（五）建筑装修、附属设备（六）建成年月、建筑质量、采光

4、、通风等（七）建筑外观及平面格局（八）利用现状及规划设计要求容积率是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。建筑覆盖率指在一定范围内，建筑物的基底面积总和与总用地面积的比例(%)。（九）房地产状况（十）土地的地质基础状况、地上基础设施改良状况等五、房地产评估的理论基础（一）地租理论n地租是土地承租人为了得到使用自己资本的生产经营场所（土地），要在一定期限内按契约规定，支付给他所使用土地的所有者一个货币额。n地租是土地所有权得以实现的经济形式，是社会生产关系的反映。（二）土地价格理论•马克思指出，地价不是土

5、地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格，因此地价是地租的资本化。•土地的买卖必然产生土地价格。从卖方来讲，土地价格是所出租或出售土地的地租资本化的收入；从买方来讲，土地价格是资本化的因而是提前支付的地租。也就是说，它等于若干期间或无限年间的地租的折现值。用公式表示就是•V=∑ai/(1+r)i六房地产价格的构成（一）土地价格的构成土地价格是由土地原始价值、公共投资与环境改良价值、私人投资改良价值、未来价值四项因素在地理空间上的组合，而表现出来的土地交易货币额。（二）建筑物价格构成建筑物价格是指建成后建筑

6、物的价格，不包括土地价格。建筑工程费用设备及安装费用其他费用=全新重置价格-价值损耗，它的价格相当于报废价格。净残值或残值=拆除的残余物废料价值-拆除费（三）房地产价格的构成房地产价格=建筑物价格+土地价格前提条件是该建筑物和它所占用土地的组合是相称的。七、房地产价格的种类二者价格差异，随着使用年限的增加而缩小基准地价指在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出各地价区段在某一时点的平均价格。是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和

7、综合土地级别的一定年期土地使用权的平均价格。例：投资者面对甲乙两块土地，甲地容积率为5，单价为1000元/平方米，乙地容积率为3，单价为800元/平方米，两块土地其他条件相同，投资者应该选择那块土地进行投资资更经济？（二）房地产价格的种类廉租金=维修费+管理费准成本租金=维修费+管理费+折旧费成本租金=维修费+管理费+折旧费+投资利息+税金市场租金=维修费+管理费+折旧费+投资利息+税金+保险费+租赁经营利润+地租八、影响房地产价格的因素（一）影响城市土地价格的因素1.一般因素2.区域因素3.个别因素（二）影

8、响建筑物价格的因素1、一般因素：①社会稳定状况②人口状况③城市化；①国民经济水平和趋势②金融环境③税负；①土地制度及政策②住房制度2、区域因素：商服繁华因素；道路通达因素；交通便捷因素；城市设施状况因素；环境因素3、个别因素：①宗地的位置、面积、形状、小地貌、地势、地质基础；②临近道路的宽窄、铺设、交通管制状况，以及给排水状况；③土地利用控制状况；④建筑物与土地的组合是否得当；⑤土地使用权年限的长短