资产评估学题目

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1、例3：某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效经过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第1年投入建造成本的60%，第2年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值率均为零，试计算该建筑物的折旧总额。解答：（1）计算建筑物的重置价

2、格：1）建造成本=800万2）管理费用=800×3%=24万3）投资利息=（800+24）×60%[（1+6%）1.5-1]+（800+24）×40%[（1+6%）0.5-1]=54.9万4）建筑物的重置价格=800+24+54.9+50+120=1048.9万（2）计算建筑物的折旧额1）墙、地面等的损坏额=18万2）装修部分的折旧额=200×1/5×2=80万3）设备部分的折旧额=110×1/10×8=88万4）长寿命项目的折旧额=（1048.9-18-200-110）/50×8=115.344万5）该建筑物的折旧总额=18+80+8

3、8+115.344=301.344万例1有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10%，预计未来5年的纯收益分别为15万元，16万元，18万元，15万元，20万元，第6年开始大约可以稳定在25万左右，试评估该宗土地的收益价格。解：P=15/(1+10%)+16/(1+10%)2+18/(1+10%)3+15/(1+10%)4+20/(1+10%)5+25[1-1/(1+10%)50-5]/0.1(1+10%)5=216.1万元例2：某写字楼套间建筑面积1,000平方米，使用年限30年，该写字楼每月租金2.5万元。据调查，该写字楼造价为3

4、,000元/平方米，家具设备原值10万元，耐用年限10年，残值率2%。据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年租金的5%，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3‰，综合资本化率为12%。试估算该写字楼的价格。分析：已知房地产的收益、费用、综合资本化率，可以直接使用收益法求房地产价格难点：家具设备的处理解：(1)年租金收入2.5×12=30(万元)(2)计算年经营费用①房地产税=30×12%=3.6(万元)②管理费=30×5%=1.5(万元)③房屋原值=1000×3000=300(万元)④修缮费=300×2%=6(万元)⑤保

5、险费=300×3‰=0.9(万元)(3)⑥家具年折旧费=10×(1-2%)÷10=0.98(万元)⑦年经营费用=3.6+1.5+6+0.9+0.98=12.98(万元)(3)年净收益=30-12.98=17.02(万元)(4)该写字楼套间的价格例3:某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用

6、于出租，每月实收租金3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为重置价格的1.5%，土地使用税及房产税为每平方米建筑面积20元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价格。解：1选定评估方法：收益法2计算客观总收益：年客观总收益=50×900×（1-10%）×12=4860003计算总费用（1）年管理费=486000×3.5%=17010（元）（2）年维修费=2500×90

7、0×1.5%=33750元（3）年税金=20×900=18000元（4）年保险费=2500×900×0.2%=4500元年总费用=17010+33750+18000+4500=73260元4计算房地产纯收益年房地产纯收益=年总收益-年总费用=486000-73260=412740元5计算房屋纯收益（1）计算房屋年折旧费本例土地使用年限小于房屋耐用年限，房地产可使用年期为50-2=48年年折旧费=（建筑物重置价-残值）/耐用年限=2500×900×（1-2%）/48=45937.5元（2）计算房屋现值房屋现值=房屋重置成本-年折旧费×已使

8、用年数=2500×900-45937.5×4=2066250元（3）计算房屋纯收益房屋纯收益=房屋现值×房屋资本化率=2066250×8%=165300元如果考虑使用年限的影响则：房屋纯收益=房屋现值×房屋