某商业地产营销方案

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1、『山亭商业步行街』全程营销报告1步行街整合推广策略方案NEWCITYNEWLIFE前言2城区的生命过程在本质上不同于一般高级生物体城区可以局部成长、部分消亡、自我更新——著名城市史学家刘易斯·芒德福——本次山亭区商业步行街的『概念定位方案』试图通过导入城区发展、城区商业发展的理念，以促进山亭商业文化、产业结构的优化，提升山亭城区的整体城市印象，增强山亭商业氛围的竞争力。壹贰叁肆山亭市场整体策略概念定位规划示意伍营销推广陆预算评估壹、山亭市场4一、市场环境二、商业市场三、市场总结根据4月的二次调研，以及我们对不同层次、不同行业消费者的了解，我们对项目和消费者市场做出如下判断：山亭商品房的意识虽然

2、不成熟，但是已经处在了建立雏形的时期，必须加强引导。在建步行街的市场关注率非常高，在消费者的心目中属于区内最好但是观望度也较高的房子。消费者市场虽然75%以上都密切关注项目，但是他们对于项目的深入了解知之甚少，所以，项目的独特性和品质感并没有很强烈地反映在消费者的心里，他们所理解的“最好”更大程度上是他们的一种猜测，并没有得以证实。消费者普遍表示，项目虽然是最好的，自己也很想拥有，但是可能会由于资金的不足而放弃，并且不愿意也不敢贷款，贷款风险很大，对按揭的事情一知半解。山亭存在着庞大的投资型消费者市场，主要分为灰色收入阶层以及私营闲富阶层，其中部分被枣庄和周边分流，由于经营信心不足，所以门面空

3、置或惨淡率较高。最影响消费者购买意向的因素为价格和“项目未来成为城市中心商业区”的人气和运营状况。项目的市场认知度和美誉度将成为我们今后销售的极大的优势，项目的质素和规划等完全展示和公开以后一定能吸引到大批的客户群。注：在中国，“城区”概念是三、四线城市的主要发展载体。5市场导言1、山亭概况2、历史文化3、交通现况4、人口现况5、物产资源6、产业发展7、经济现况8、城市建设9、市场环境小结一、市场环境61、山亭概况山亭区是山东省枣庄市的市辖县级区，山亭区总面积1017.8平方千米。2003年底，全区总人口46.57万人，其中非农业人口5.59万人。历史悠久，钟灵毓秀，自古以来就是文明礼仪之邦，

4、历史文化源远流长。早在7300年前的新石器时代，这里就有人类繁衍生息。山亭、西集等地曾发现多处大汶口文化、龙山文化遗址。2、历史文化○因区政府驻地位于山城街道办事处的双山北麓而得名。山亭是山东省枣庄市的市辖县级区，历史悠久，钟灵毓秀，自古以来就是文明礼仪之邦，历史文化源远流长。早在7300年前的新石器时代，这里就有人类繁衍生息。山亭、西集等地曾发现多处大汶口文化、龙山文化遗址。3、交通现况山亭区北距济南230公里，西距京沪铁路、104国道及京福高速公路20公里，南距大运河40公里、观音机场80公里，东距日照港107公里，有枣徐、北滕等6条省级公路、21条县级公路穿境而过，通车里程达900多公里

5、，公路密度位居全省前列。开通了至北京、石狮、常熟、青岛、烟台、威海等地的长途客运线路。山亭区附近火车站－－枣庄站，枣庄西站已从2006年1月1日起更名为枣庄站，位于薛城中心城区繁华地段，是薛城区和枣庄市在南北大动脉上极为重要的交通门户。枣庄站列车时刻表目前有42条火车运营线路经过，主要指标包括列车车次、始发站终点站名称、到达时间、发车时间、累计用时、累计距离等。山亭汽车站位于山亭新城翼云路西、黄河路北1号，始于1988年，1989年6月建成，建筑面积1580平方米，总占地38亩。汽车站有职工40人，是省交通局评定为“二级汽车客运站”。高速公路交汇地，发展潜力巨大。枣徐、北滕等6条省级公路、21

6、条县级公路穿境而过是重要枢纽；山亭交通的便利性，对于整个山亭的经济是具有非凡意义的；从中国三、四线城市的经济、商业发展角度来看，大多以交通设施为发展载体；而重要枢纽的地位更是对山亭的经济、商业等的成长起到了快速带动的作用。连接周边省市，宏观经济驱动山亭快速发展。相较于其他城区的交通环境而言，山亭城区发展、山亭商业市场的发展，从其规模性、影响力来看，都在枣庄宏观经济发展的驱动下，迅速地发展着。【区位、交通对本项目的影响和意义】人口的快速发展，对城区商业及商业物业的发展具有强有力的推动作用。至2011年末，巨野人口达46.7万人，其中城镇人口5.59万人，2011年以来是人口增数最多的一年，这主要

7、是由于山亭开发就业人口增加带动了整个城镇人品的大幅增长。4、人口现况5、物产资源山亭区立足山多地少、土地资源有限的实际，大力发展特色农业，确立了林果、畜牧、水产和高效种植四大产业。2004年，全区农业总产值完成11.31亿元。种植产业：建成了万亩冬桃、万亩樱桃、万亩核桃、3万亩大枣、3万亩板栗、5万亩优质梨、10万亩花椒、10万亩苹果等十大优质果品基地，干鲜果品年产量达到10万吨，被评为“全国高效