关于破解拆迁难题拓展发展空间的思考与建议

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1、关于破解拆迁难题拓展发展空间的思考与建议中国国土面积和美国差不多，人口却是美国的接近4倍，毫无疑问，中国是一个人多地少的国家。随着中国经济多年的高速发展，城市化是一个不可阻挡的趋势。据测算，到2030年，中国的城市化水平将由目前的50%左右发展到70%左右。这意味着每年将有接近2000万农民进入城市生活。中国土地资源的紧缺和城市化进程之间的矛盾，意味着中国的城市化不能完全照搬西方的理论，不管拆迁现在有多少问题，拆迁及通过拆迁对土地进行的集约化利用，现在是，未来若干年依然是促进中国城市化进程的一个重要手段。为了保障中国未

2、来的发展，中国政府制定了最严厉的土地政策，划定了18亿亩的土地红线。这些，都决定了中国不能完全在新的土地上建设城市，必须走集约化利用土地的路子，而拆迁肯定是集约化利用土地的一个最重要的途径。那么如何拆迁，如何和谐拆迁，这是摆在政府面前的一个难题。就法律层面来说，1991年的《城市房屋拆迁管理条例》的发布，2001年该条例修改，2004年，《宪法》中增加“征用补偿”条款，增加了“公民的合法私有财产不受侵犯”、“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”等内容。2007年，《物权法

3、》规定“拆迁补偿”，规定为了公共利益的需要，依法可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产,应给予拆迁补偿、维护被征收人的合法权益，征收个人住宅的还应当保障被征收人的居住条件。2011年1月，《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布。从以上可以看出，虽然国家一直在用法律的手段规范拆迁问题，但拆迁只能确定大的原则，具体如何做到和谐拆迁、顺利拆迁，法律中没有，也不可能有详细的解决方案。况且，最新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》本身就有两个方面的拆迁没有规范：一是集体土地上的拆迁行为如何规范，实际上现在大量的拆迁侵权

4、事件是发生在集体土地上的；二是商业行为的拆迁如何规范。地方政府在拆迁方面也在进行许多尝试，比如有些地方尝试进行预拆迁制度，有些地方规定拆迁前要进行征询，有些地方规定拆迁前要进行意愿征集，并满足一定条件后才能进行拆迁，有些地方在拆迁中准备引进公关公司。但应该看到，目前的地方政府在拆迁中有着巨大的经济利益，地方政府在拆迁中既是运动员，又是裁判员，现有的拆迁服务在许多地方是被政府相关部门垄断了的。这样，地方政府在拆迁中的立场就不能完全做到公开、公正、公平。笔者结合自身工作实践，提出如下破解中国拆迁难题的几点建议：（一）破解中

5、国式拆迁难题的基础在于信息的公开、透明和信息对称在现有的拆迁中，拆迁方占据主要地位，是主动的一方。为了争取自身最大的利益，拆迁方往往将有些信息，如规划、发展前景、进度等信息进行有意或无意的屏蔽。这种做法往往造成两种情况：一部分“老实人”不能在充分了解信息的情况下，懵懵懂懂就把协议签了，后来发现吃亏了，就反过来找拆迁方麻烦。另外一种情况是在被拆迁方不了解信息的情况下，往往把拆迁方在拆迁中所获得的收益无限放大，或者对拆迁补偿漫天要价，或者抱定熬的时间越长越占便宜的信念，这就是俗称的钉子户。只有在信息在充分透明的情况下，被拆

6、迁方才能对自己在拆迁中的得与失有个理性、合理的判断，从而做出正确的决定。（二）破解中国式拆迁难题的前提在于拆迁方和被拆迁方的互相尊重在拆迁过程中，拆迁方往往居于强势地位，在拆迁不顺利的情况下，会威胁采用诉讼、强制拆迁等手段，甚至雇佣黑社会解决拆迁问题，这往往给被拆迁户倚势凌人的印象，造成被拆迁户的抵触心理。在目前的拆迁管理制度下，政府往往在土地现有使用权人（被拆迁方）不知晓的情况下，就把土地使用权重新出让给给了开发商，这其实是对被拆迁方的极大不尊重。而有些拆迁户却为了一己私利对物业待价而沽，漫天要价，更是抱着“你着急，

7、我不着急”的心态面对拆迁。这些，都是双方不能互相尊重造成的。其实，在拆迁中，双方的地位是平等的。对许多拆迁项目来说，是对拆迁方、被拆迁方、政府、社会都有利的事情，按照现代理论，多方之间应该是伙伴关系。就拆迁方来说，某一个拆迁项目若真的是大多数人都反对，那不管这个项目对拆迁方多么有利，也只有放弃，决不能采用欺骗、强压等手段去逼迫被拆迁方妥协。对被拆迁方来说，应对自己在拆迁中的得失应该有个理性的判断，在条件允许时，可以请教一些专业人士，而不应漫天要价，耍无赖作风。（三）破解中国式拆迁难题的必要条件是拆迁方和被拆迁方对拆迁项

8、目收益的合理分配和共享据有关部门调查，现有拆迁难题大多是利益问题导致的，被拆迁方认为他们获得补偿太少。事实也的确是这样。据有关数据统计，在拆迁项目的增值收益中，政府分享了其中的40%，开发商分享了其中的50%，而原有土地使用权人却分享了不到10%。在目前的利益分配格局下，被拆迁方怎么可能没有意见。因此，要想顺利地进行拆迁，政府、开