房地产北京市新城顺城立水桥项目定位方向探讨课件

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1、新城顺城立水桥项目定位方向探讨思源经纪二OO八年四月房地产研究之——1项目情况分析1项目定位建议4项目SWOT分析2区域市场研究3项目总体规划建议5地块位置地块周边环境基本经济技术指标2地块位置——立水桥西北，奥北核心地段本项目位于北京市昌平区东小口镇立水桥西北方向，为原北京第二汽车制造厂。本项目处于奥北核心地段，位于城铁5号线与13号线换乘处。乘坐城铁5号线可直达奥运场区。3地块周边交通——轨道交通便捷距城铁5号线、13号线立水桥站600余米沿中东路向西经西小口路达昌平路距北五环4.0公里20多条公交线路组成四通八达的公交通网城铁5号线安立路北苑路本案中

2、东路西小口路858、479、984、358、432、758、运通117、昌平22等北五环中路北五环八达岭高速路京承高速路北四环北三环城铁13号线城铁13号线城铁5号线4经过多年的建设，项目自身所处区域将为居住聚集区。近年来，随着多个商品房的成功开发销售，此区域已由原来的低端居住区转变为高品质居住区。地块周边住宅——北京居住聚集区之一A:东亚·奥北中心北区C:东亚·奥北中心南区B:北京北OA：东亚·奥北中心北区B：北京北C：东亚·奥北中心南区D：北方明珠O：中滩村在地块的东北1公里为天通苑西区5E：龙德广场F：万意服装批发城亚奥海龙电子城G：祥和宏兴建材H：

3、零散小摊位地块周边商业配套——规模较大，档次参差不齐项目周边商业配套比较完善。大型商场、各类餐饮已具备一定规模。但由于开发节奏不一致，商业配套档次参差不齐。E:龙德广场F:万意、海龙6地块区域环境——自然、人文环境优越680公顷森林公园距占地680公顷的奥林匹克森林公园4公里；与奥运场区遥相呼应。2008奥运会结束后，那里的场馆设施将对外开放。水立方鸟巢7中、小学：中滩中学、中滩小学、东小口小学、和平街一中（市级示范学校）、和平街一中分校(区重点)、中山实验学校、亚奥学校等幼儿园：东小口幼儿园、英华幼儿园、红苹果双语幼儿园、新世纪幼儿园、、幸福泉幼儿园、东

4、方幼儿园、春天幼儿园等医院：航空中心医院、万和颈椎医院、红十字会中心医院、东小口医院、天通仁和医院、北京市北郊肿瘤医院邮局：黄金苑邮局、大羊坊邮局、东三旗邮局、天通西苑邮局、霍营邮局银行：中国银行、工商银行、北京银行、农业银行、交通银行、广发银行等地块周边其他配套——各项生活设施齐全8地块无拆迁，土地已实现三通一平地块内有两排原生树地块自身条件——开发条件优越9本项目基本经济技术指标项目单位建筑总面积平方米83444.963其中居住用地（托幼用地）平方米4300指标容积率0.8建筑密度30%限高12多功能用地（F1）平方米800004.96其中住宅建筑面积

5、平方米56003.474其中两限商品房平方米40002.482普通商品住宅平方米16000.992商业建筑面积平方米24001.489指标容积率3建筑密度25%限高60项目总用地面积37560.194平方米。其中建设用地面积30968.321平方米，代征道路用地面积6591平方米。项目绿地率：30％建筑产品及指标见右表。10项目情况分析1项目定位建议4项目SWOT分析2区域市场研究3项目总体规划建议5项目SWOT分析开发难点探讨11项目SWOT分析W（劣势）S（优势）O（机会）T（威胁）奥运来临，奥北商圈价值的迅速提升10＃线等地铁线的开通，地铁交通更加发

6、达，人们更依赖地铁交通地块小，缺少规模优势双限商品房与商品住宅共同规划、销售，影响项目整体品质商业面积比例大受规划用地所限，园林规划难出亮点周边住宅供应对商品住宅形成竞争压力周边大配套商业丰富，商业规划存在难点项目位于城乡结合部，西侧为单村，环境较差紧邻地铁交换站,道路通畅公交发达；交通出行方便位于奥北商圈，地段升值潜力大邻近国家奥林匹克森林公园，人文资源优越土地平整，无拆迁问题SWOT分析12项目开发难点探讨项目双限商品房与商品房共同开发销售，如何解决双限商品房对商品房的影响？项目总体量不大，规模性较差，市场影响力不足如何解决市场影响力不足？商业规划比例

7、较大如何解决商业面积过大的难题？开发商对商业销售价格预期高于市场水平如何解决商业销售实现价值最大化？13项目双限商品房与商品房共同开发销售，如何解决双限商品房对商品房的影响？1、产品规划中区域分开，产品类型区分;营销过程案名、推盘期、形象等区分。14项目总体量不大，规模性较差，市场影响力不足如何市场影响力不足的难题？1、开发区域内差异化产品2、优化产品，提高户型使用功能和竞争力15商业规划比例较大，如何解决商业面积过大的难题？1、产品规划中对商业业态进行合理把控3、将剩余部分商业产品进行合理转换2、适当缩减商业面积16开发商对商业销售价格预期高，如何解决商

8、业销售实现价值最大化？使商业产品具备稀缺性和领先性，提高产品附加值