会计 第五章（投资性房地产）

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1、2017年专业阶段注册会计师考试会计主讲人：李彬李彬教你考注会2017.02.17第二编资产篇（一）①存货目录②固定资产CONTENTS③无形资产④投资性房地产⑤资产减值第五章投资性房地产①投资性房地产的确认和初始计量目录②投资性房地产的后续计量CONTENTS③投资性房地产的处置本章框架一、初始计量外购（购买价款+相关费用）注意：投资性房地产后续计量模式有两种：一种就跟固定资产或者无形资产的处理一样，采用历史成本计量；一种就是采用公允价值模式。所谓采用公允价值模式，后续还会有“公允价值变动”因此，写分录的时候可以写上二级科目“投资性房地产—成本”“投资性房地

2、产—公允价值变动”BT学院

3、李彬教你考注会4本章框架二、后续计量1、后续两种计量方法，成本法和公允价值法。成本法可以变更为公允价值法，而公允价值法不能变更为成本法2、非投资性房地产（比如固定资产和无形资产）和投资性房地产可以互相转换，这是一个大考点成本法：借：银行存款取得收入贷：其他业务收入借：其他业务成本计提折旧（摊销）贷：投资性房地产累积折旧（摊销）借：其他业务成本处置时结转成本投资性房地产减值准备贷：投资性房地产——成本BT学院

4、李彬教你考注会5本章框架借：银行存款取得收入贷：其他业务收入借：投资性房地产——公允价值变动公允价值上升贷：公允价值变动损益借

5、：其他业务成本公允价值法：贷：投资性房地产——成本——公允价值变动处置时结转成本借：其他综合收益贷：其他业务成本借：公允价值变动损益贷：其他业务成本BT学院

6、李彬教你考注会6本章重难点1、投资性房地产后续有两种计量模式，一是成本模式（跟固定资产处理一样），一是公允价值模式2、成本模式在一定条件下可以转换为公允价值模式，公允价值模式不能转换为成本模式3、投资性房地产有两个概念容易理解错误，各位在后面学习的时候要注意：（1）投资性房地产后续计量可以从成本模式转为公允价值模式，在后面我们会学习这是会计政策变更，会计政策变更追溯调整留存收益就行。（2）非投资性房地产和

7、投资性房地产可以相互转换，他们的转换可能涉及“公允价值变动损益”，也可能涉及“其他综合收益”。特别注意，用成本模式进行计量的非投资性房地产转为用公允价值模式进行计量的投资性房地产。切不可把以上两种转换混淆，粗略来看，都是成本模式转为公允价值模式，但是，这两种转换具有本质上的区别，第一种是投资性房地产的后续计量方式的转变，第二种，是资产性质划分的转变。第一节投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的定义和范围（一）定义投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。注：其实投资性房地产是硬性从固定资产和无形资产中划分出来的一块资产，本质上还

8、是固定资产或者无形资产，在美国会计准则中不存在“投资性房地产”这个概念。（二）范围（1）已出租的土地使用权。但是，以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产，即自有土地使用权出租才可以确认为投资性房地产。（2）持有并准备增值后转让的土地使用权。但是，按照国家规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，不属于投资性房地产BT学院

9、李彬教你考注会8第一节投资性房地产的确认和初始计量（3）已出租的建筑物。【注意】用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。一般应自租赁协议规

10、定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于投资性房地产。但是，如果企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事会或者类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。（4）但是，下列项目不属于投资性房地产：①自用房地产②作为存货的房地产BT学院

11、李彬教你考注会9第一节投资性房地产的确认和初始计量（5）如果某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形，不同用途的部分能够单独计量的，应当分别确认为不同资产。综上，我们可以得出：企业自己拥有产权的建筑物如果自用是固定资产，但

12、是如果出租就是投资性房地产；企业自己拥有产权的土地使用权如果自用是无形资产，如果房地产企业开发房地产就是存货，如果是为了出租或者增值后转让就是投资性房地产BT学院

13、李彬教你考注会10第一节投资性房地产的确认和初始计量二、初始计量（一）外购基本原则：购买价格+相关费用投资性房地产的初始计量有两种模式，一种是公允价值模式，一种是成本模式。1、成本模式的会计处理：2、公允价值模式的会计处理借：投资性房地产借：投资性房地产——成本贷：银行存款贷：银行存款（二）自行建造与自建固定资产的会计处理一样，按照各项支出的成本进行计量。BT学院

14、李彬教你考注会11第二节投资性房地

15、产的后续计量投资性房地产的后续计量包括