中外农地制度及其价格

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1、刘放生：中外农地制度及其价格近年来，在新一轮农村土地制度改革的讨论中，对于为什么要改革、怎样改革及其改革的结果预期，大体有以下几个方面的观点：有的认为，农民地产权的流转，可以加快土地流转和集中，促进家庭农场、资本农场的发展，减少小农：有的认为，农民有了地产买卖权，就可以通过出卖等方式流转土地，获得可观的进城资本：有的认为农民地产权长久不变，就可以让农民工走出拥堵的大城市，乐在农村就业，减少“城市病”。在各种类型土地改革的排序上，有的主张把农村建设用地、小产权房、城中村、城边村、集体所有制城镇（如华西、南街村）等作为改革的突破口，而把广大的农区土地撇开不论。在用词上，有的叫“产权

2、”，有的叫“使用权”，有的叫“承包地”，有的直呼“私有化”，不一而足，本文在叙述历史和现状时，不讨论这些名词的定义，尽量多地提供史实和现实。回答上述这些问题，都涉及到地制和交易价格两个重要问题。但由于50多年来农村土地集体所有，不准买卖，以至于地制和交易价格的理论与经验普及有限，不得不把目光投向世界和中国历史上的地制和交易价格，特别是工业化、城镇化背景下的地制和地价，以从中得到一些启发。 一、世界农地制度的现代转型及其价格 （一）  地制研究世界近现代农地制度的方法多种多样。中国社科院国外农业经济研究专家丁泽霁著《农业经济学基本理论探索》（中国农业出社，2002年第1版）一书对

3、世界土地制度的理论进行了全面梳理，指出不同的理论框架，有不同的论证方法，得出不同的结论。他从农业经济学要不要研究土地制度、农业经济学研究的土地制度是什么、怎样研究土地制度、研究土地制度的方法等四个方面说明了不同的理论框架。南京大学教授沈汉《英国土地制度史》一书，以中世纪中期至19世纪末为时限，在梳理包括马克思《1844年经济哲学手稿》、考茨基《土地问题》、列宁《土地问题笔记》等经典在内的270余种中英文书籍的基础上，改变偏重生产力或纯经济的研究倾向，注重以土地制度为中心的乡村社会关系的研究，据说是率先在国内学术界提出，中世纪以后英国存在土地“所有权的占有者、地主、租用地佃户和真

4、正的佃户……这四种土地占有方式的结合与搭配，形成了不下于11种土地持有方式，形成了所有权占有和租佃权占有方式之间复杂交错的梯级多层次占有系统。”其结果是工业部类是较先进和集中体现资本主义的部类，而农业则保留了许多旧的成份，大资本主义租地农场的经营、小型的家庭农场经营、传统的大地主地产和有所有权的自耕农私有制等多种经济成份混合在一起，庄园领主制的残余与自由经营交织在一起。这种农业结构的发展与工业资本主义的不相似，同样发生在欧美国家。（沈汉著《英国土地制度史》，学林出版社，2005年第1版，第373—374页码，第376页）与南京大学沈汉《英国土地制度史》有所不同，日本神父大学教授

5、加藤弘之（留学北大、曾任日本驻中国大使馆公使）与华东理工大学教授吴柏均合编的以长三角地区为研究对象的《城市化与区域经济发展研究》一书“城市化与土地制度改革”一编（华东理工大学出版社，2011年第1版）则认为，在城市发展过程中，所有国家面临或经过城市扩张中的农村土地转让问题。为保护农民利益，大部分国家都制定和实施了土地保护和对转让的限制，但由于土地制度及土地市场发育程度的不同，各国的土地制度有很大的差别，其土地市场也并非以完全市场化方式运行，但其共同特点，一是注重发挥市场机制的作用，合理配置土地资源。二是具备较完整的土地资源管理机制。在书中，作者介绍了部分国家和地区土地产权制度及

6、市场体系：日本65%私有，35%公有，在公共需要时可以征用私人土地财产。美国60%私有，40%公有（联邦32%，州及地方7%），法律严格保护土地所有权，但政府拥有土地使用权的终结权（如占有、先买权），因此土地并非绝对的私有，土地所有权和使用权均可自由交换、买卖、租赁。德国绝大部分为私有，少部分公有，原则上土地所有权和使用权均可自由交换、买卖、租赁，政府具有先买权，一切土地交易必须向政府申请，政府审核后确定不行使专买权时，买卖才能成交。英国85%私有，15%公有，土地所有权和土地使用权自由交易，政府享有征用土地的权力。澳大利亚72%私有，28%公有，私有土地所有权和使用权自由交易

7、，政府可以在《地方政府法》规定范围内租赁、购买或收回土地，或通过拍卖和协议方式出让土地。新加坡20%私有，80%公有。对公有土地，所有权和使用权严格分开，政府只出让土地使用权；对私有土地，允许买卖交易，但受政府严格控制。中国台湾“平均地权制度”，农场归农民所有，市地归市民所有，富源地全民所有，土地私有权受法律保护，私人在当局法律及土地利用计划限制下拥有土地所有、使用`、收益等权利，土地所有权转让由政府垄断控制，政府对公有土地无偿使用，对私有土地可有偿征收，土地使用权分为政府公有土地使用权纵向