深圳土地混合使用指引-编写说明(试行稿)

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1、关于《深圳市法定图则土地混合使用指引》（试行稿）的编写说明自1998年我市确定法定图则制度以来，法定图则成为我市城市建设的主要依据和规划管理的重要抓手。随着我市新一轮改革发展和城市建设“创新发展、转型发展、低碳发展、和谐发展”的新形势，对法定图则提出了更高的要求，同时我市法定图则制度实施过程中也表现出刚性过强、弹性不足的问题，有必要对相关技术标准进行研究和完善，以适应宏观发展要求和微观市场发展趋势。一、编制目的与意义土地混合使用是近年国内外发达城市规划与建设的重点方向，其成功经验证明，土地混合使用有利于鼓励土地集约使用，有利于产业

2、升级转型，有利于减少交通需求以及城市内涵品质的提升再造。我市近年法定图则管理的过程中，也充分体现出土地混合使用的趋势。据有关统计分析，我市2008-2009年法定图则委员会审议已批法定图则个案修改案例中，审议事项中61％与用地性质调整以及土地混合使用有关。《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）作为我市法定图则编制的核心技术标准，是法定图则编制与管理的核心依据，但是其城市用地分类、分级较为僵硬，土地混合使用缺乏规范要求8，难以适应土地混合使用的要求。而《深标》修订的程序较为严格、过程与时间较长，难以满足近期法定图则编制与审

3、批、实施与管理的要求，因此组织编写本指引。一、编制过程2009年8月，按照委员会安排，地区规划处开始组织编制本指引。2009年11月，地区规划处就本指引的征求意见稿，征求相关处室、分局的意见与建议。2009年12月，本指引修改后再次征求相关处室、分局的意见和建议。2009年12月18日，薛峰副主任主持第73次委技术委员会，审议并原则通过本指引，要求进一步研究与《深标》关系，完善项目内容的表述与编排，广泛征求意见并修改完善后报主任办公会审议。2010年3月，许勤市长听取我市法定图则工作汇报，认为本指引作用和意义重大，要求全力推进制订

4、工作。2010年5月，地区规划处就本指引的征求意见稿，征求相关处室、分局的意见与建议。2010年5月20日，薛峰副主任率相关处室领导和工作人员到第二直属管理局调研，就本指引征求意见。2010年6月9日，地区规划处就本指引的征求意见稿，征求我市主要法定图则编制单位的意见与建议。82010年6月23日，薛峰副主任主持召开我市主要企业代表座谈会，听取主要居住与商业地产开发、工业、物流、市政基础设施等企业的意见。一、关于本指引的主要思路和内容本指引遵循以下四方面的原则：原则一，以市场为导向，解放思想，大力支持产业发展；原则二，弹性与刚性兼

5、顾，增强弹性；原则三，以指导近期工作为主，兼顾中长期需求；原则四，服务管理，保障实施。本指引的主要思路和工作内容是对《深标》用地性质的适建范围进行适当调整，并规范混合用地的规划编制和规划管理，增大土地用途管制的灵活度与适应性，鼓励合理的土地混合使用，增强法定图则的弹性，以适应城市经济转型发展和创新发展的总趋势。二、关于总则（一）本指引与《深标》的关系《深标》是法定图则编制与审批、实施与管理的核心标准，为我市城市规划和建设发展作出巨大贡献，但是随着市场经济的深化和我市城市建设的快速发展，《深标》“城市用地分类”逐步表现出分级过细、分

6、类较为僵硬、适建范围（用地性质与允许建设项目、设施的类别）尺度不一、以及缺少建设规模比例控制等问题，难以适应土地混合使用和城市规划精细化管理的趋势。8因此，必须根据城市发展总体要求以及市场发展趋势，对《深标》“城市用地分类”进行细化和补充：对部分用地性质的适建范围进行细化，适当拓展允许的建设项目与设施的类别，大大增强土地规划管理的弹性；对混合用地的编制和管理提出统一要求，引导混合用地在法定图则编制中的混合类型与表达形式。（二）关于本指引的适用范围本指引是《深标》中“城市用地分类与标准”的细化和补充，二者一起作为法定图则编制和管理中

7、土地用途管制的依据。在法定图则编制过程中确定用地性质、依据法定图则作出地块建设用途的规划许可时，应遵照本指引。一、关于“用地性质的适建范围”用地性质的适建范围是某一类用地性质允许的建设内容、设施类别范围和规模控制要求，是联系土地利用规划和建设规划管理之间的“桥梁”。香港分区计划大纲图中“土地用途的注释”和日本城市“土地用途地域内的建筑物用途限制”均对各类土地用途允许的建设项目、设施类别作出规定，我市《深标》城市用地分类中“小类用地性质”和“范围”也即用地性质的适建范围。近期我市法定图则个案修改申请中用地性质调整和增加建设功能的事项

8、中，涉及用地类型主要包括居住用地（R）、商业服务业设施用地（C）、工业用地（M）、仓储用地（W）、广场用地（S2）和绿地（G8）等六类。本指引重点对上述用地性质的适建范围进行了细化与完善。由于政府社团用地（GIC）、市政公用设施用地（U）中类、小类