浙江工商大学务与会的计学院第一期《管理咨询》课程案例任家华精选

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1、浙江工商大学财务与会计学院《管理咨询》课程案例任家华浙江工商大学财务与会计学院《管理咨询》课程案例供稿与主讲：任家华适用班级：本科2007级2010年9月6日27浙江工商大学财务与会计学院《管理咨询》课程案例任家华浙江工商大学财务与会计学院《管理咨询》课程案例供稿与主讲：任家华适用班级：本科2007级2010年9月6日27浙江工商大学财务与会计学院《管理咨询》课程案例任家华第十章辩论式案例27浙江工商大学财务与会计学院《管理咨询》课程案例任家华学生讨论的分组要求一、学号尾号相同者组合为团队（平均6-10人），全班共分为10个团队。尾号是奇数者的团队，做正方，尾号为偶数者的

2、团队做反方。1、会计07甲乙（85人）2、注会0701等（98人）3、财务、审计学（82人）二、讨论案例有5个，每个案例必须有正反方两个团队选择；需做PPT。三、作业完成时间：10月15日前四、讨论时间：第7、8周；每节课讨论一个案例27浙江工商大学财务与会计学院《管理咨询》课程案例任家华案例一、杭州10％村级留用地房产分析案例涉及的理论：参考教材第332中华人民共和国土地管理法杭州市政府《关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理的补充意见》SWOT分析；中国土地的城乡二元化；房地产中的政府利益（土地财政）问题与思考：对于10％村级留用地建设的商住楼，是否可买？现在请

3、你作为顾问，为他们提出建议。（正方找到充分的理由支持购买，反方找到充分的理由反对购买）27浙江工商大学财务与会计学院《管理咨询》课程案例任家华材料一：杭州10％村级留用地的蛋糕有多大？谢成龙/文村级留用地的基本概念:是指政府在征用集体所有土地时，按照征地面积的一定比例核定用地指标，让被征地集体经济组织用于组织发展二、三产业，壮大集体经济，安置失地农民。为推进留用地建设，让留用地实实在在成为被征地农民又一项长期、稳定的收入来源。做为房产开发属于类公建性质。村级留用地住宅化的特点:无产权，开发商与村委会合作，开发住宅房产项目，以只租的形式销售，不能做抵押、也不能做贷款。有50

4、％产权，开发商与村委会合作，使留用地走协议出让或挂牌出让的程序，可取得50％的产权销售部分，另50％只能以只租的形式销售或自主经营相关物业，购房时不能用公积金贷款，只能用商业贷款。在基本使用功能上为住宅，但土地性质上为公建用地，不能走正常住宅的销售途径，和享受城市住宅的各类保障，如落户、享受学区氛围、民用水电生活费用等。村级留用地的前世今生:最早的政策出现在1998年前后，在撤村建居的过程中，出台了留用地政策。最早出现的是写字楼，如聚龙大厦，住宅方面的第一个项目是西溪锋尚。后来出现了如剑桥公社、斯坦福平方等项目。02、05、08年，也出台过相关政策。2005年年底曾经出台

5、的《杭州市市区留用地管理暂行意见》及之后的《关于完善杭州市区留用地管理的补充意见》等文件规定：“留用地项目”是指城市化过程中，为保障撤村建居后失地农民的利益，政府推行的一个政策。最早的政策出现在1998年前后，在撤村建居的过程中，出台了留用地政策。最早出现的是写字楼，如聚龙大厦，住宅方面的第一个项目是西溪锋尚。后来出现了如剑桥公社、斯坦福平方等项目。02、05、08年，也出台过相关政策。2005年年底曾经出台的《杭州市市区留用地管理暂行意见》及之后的《关于完善杭州市区留用地管理的补充意见》等文件规定：“留用地项目”是指城市化过程中，为保障撤村建居后失地农民的利益，政府推行

6、的一个政策。最新发布政策：2009年6月10日，杭州市政府出台了《关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理的补充意见》，不仅纠正了此前坊间混淆的杭州留用地项目与小产权房的概念误读，而且在诸多实施方面有了更多细则，另外合作开发的49％部分有可能取得单套产权。留用地的操作模式:27浙江工商大学财务与会计学院《管理咨询》课程案例任家华“自建、合作、租赁”三种。自建模式：由于征地款到位后，一些村社拥有上亿元的资金可供支配，加上村社负责人能力比较强，因而选择了自建，如留下镇村建造的商业综合楼，虾龙圩村建造的虾龙圩综合楼（紫金港大酒店）；合作模式：村社出地，企业出资金进行合作开发

7、，之后按比例分成或分割产权。租赁模式：一般是按土地面积收取每亩七至十万元的固定回报，并在几年后按比例提高租金，租期一般是30年到50年，到期后收回物业，这种形式收益最少，而且对企业经营管理也难以把握。10％留用地块分布特点:目前，杭州10%自留地项目分布广泛，现主要集中在三墩、下沙、滨江、留下和余杭等区域。这些留用地项目其中大部分项目为公建，比如写字楼等项目，商住两用也占到很大的比例，而用于单身公寓、住宅用途的项目仅占到了比较小的一部分。西湖区：目前全区共有留用地指标5592.5457亩，已核发指标3589.07亩，其中已完成