金泰.滨江花城市场调研报告(政策、区域)

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1、金泰·滨江花城市场调研报告第一部分：宏观大势一、上半年市场总结1、调控政策继续升级，呈现四大特点1）行政、税收、信贷措施并用，着力抑制需求增加供给在去年“国十条”的基础上，2011年1月，国务院办公厅发布“国八条”，扩大限购范围和加大限购力度，要在一定时期实行限购措施，并明确限购要求。截至目前，已有约40个城市出台限购措施，严厉程度略有差异。1月27日，酝酿多年的房产税改革终于“靴子”落地，上海、重庆两市分别出台房产税改革试点暂行办法，标志着我国房产税改革迈出了实质性步伐。2010年以来，为了抑制投资投机性需求，政府从个人信贷方面进行调整，逐

2、步提高购房贷款的门槛。“9.29新政”后，首套房贷款首付不低于30%；二套房贷款首付不低于50%，利率不低于基准利率的1.1倍；三套房全面暂停贷款；且对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。今年初，“国八条”出台，二套房首付比例提高至60%及以上，严厉程度再度攀升。2）抑制通胀货币政策持续收紧，房地产业贷款降幅明显102011年上半年，CPI涨幅呈扩大趋势，存准率、利率不断上调。央行每月上调一次存准率，共计6次，每次0.5个百分点，大型金融机构存准率达到历史高点21.5%；央行还分别在2月和4月加息25个

3、基点。7月6日，央行再度上调基准利率，继续着去年下半年以来的货币政策收紧步伐。在稳健的货币政策下，2011年贷款规模收缩显著。在总贷款同比下降的背景下，房地产业的贷款降幅更为显著：人民银行数据显示，2011年一季度，房地产类贷款(包括开发贷款和个人按揭贷款)新增5095亿元，同比下降40%。其中，住房按揭贷款新增3416亿元，同比下降35%；房地产开发贷款新增1678亿元，同比下降48%，降幅比住房按揭贷款高13个百分点。3）首次提出保障房中长期规划，今年计划新开工1000万套提出1000万套保障房建设计划，超过上年商品住宅销售套数。自200

4、8年起，中央政府加大对保障性安居工程建设力度，年初即制定明确的全年建设计划，且建设规模连年攀升。据住建部测算，1000万套保障房建设完成需要1.3万亿左右，有8000多亿是通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集，剩余5000多亿的资金将由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集。4）建立考核问责制，确保地方政府落实政策今年“国八条”中还首次提出制定房价控制目标，表明中央政府调控房地产市场从通过行政手段宏观调控上升为直接调控房价10。为加大政策的贯彻执行力度，加强对地方政府落实调控政策的检查，4月份，国务院派出8个督查组，对

5、东北、华北、华东、西北、华南的16个省区市就贯彻落实国务院房地产市场调控政策情况开展专项督查。今年，保障房规模大幅增加，为保证计划按时完成，中央政府继续实行问责制，3月与地方政府签订“军令状”，4月对部分省市保障房的建设情况进行督查，5月住建部发布《关于加强保障性安居工程质量管理的通知》指出把工程质量管理纳入住房保障工作考核、约谈和问责范围。2、土地市场明显降温，十大城市受影响显著1）土地供应计划完成率偏低，十大城市出让金同比显著下降2011年上半年，全国130个城市土地招拍挂市场明显降温，上半年完成率仅在25%左右。十大城市(北京、天津、上

6、海、南京、成都、武汉、重庆、杭州、广州、深圳)上半年土地市场受政策影响程度更大，住宅用地推出量和成交量较去年同期大幅下降，除广州、深圳和南京外，另外7个城市上半年住宅用地成交面积均有所下降，其中北京、重庆超过30%，杭州、成都超过20%，天津更是超过60%。2011年上半年，全国130个城市总出让金同比小幅增长2.5%，十大城市总出让金同比下降18%。其中，北京、上海等6个城市的土地出让金均大幅下降，其中北京降幅最大，同比下降48%，天津降幅也达到45%，上海、杭州、深圳降幅超过20%。2）上半年住宅用地成交溢价率继续走低，开发商投资策略趋于

7、谨慎10随着“国八条”的颁布，楼市调控政策进一步紧缩，上半年全国住宅市场的溢价率持续下行，由1月的37.4%降为6月的9.6%，上半年平均溢价率为18.5%，仅相当于去年同期的一半。住宅用地楼面价已经连续十个月同比下降。其中十大城市平均楼面地价同比下降28%，平均溢价率为16.4%，仅相当于去年同期(51.1%)的三成。6月，商办用地的溢价水平及楼面均价在连续三个月上涨之后开始回落，上半年平均溢价水平为21.0%，与去年同期和2009年(分别为22.9%和22.6%)基本持平，表明商办用地受调控政策的影响明显不及住宅用地。3、住宅成交降至低位

8、，且二手房降幅大于新房1）上半年20个代表性城市成交量同比小幅下降6%，但相比2010年下半年降幅超过20%2011年上半年，20个城市月平均成交54.0万平米，同