2009年陆丰滨江花城策划报告

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1、滨江花城策划报告2009-7-26-34-前言根据对项目的理解，本篇报告的重点内容应该解决以下几个方面的问题：一、项目地块适合什么类型的产品？二、如何来进行产品规划和设计？因此，本篇报告实质上是对上述两个问题的综合剖析和解答，我们将以项目产品为行文主线，对项目规划提出建设性建议，合理规划项目地块，明确项目总体定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，以实现项目投资效益回报的最大化。目录-34-第一部分、陆丰宏观市场情况一、区位：二、地质和地貌：三、气候：四、土地和水资源：五、矿产和生物资源：六、海港和旅游资源：七、政区改革：八、行政区划：九、历史文化：十、人口概况：十一、经济

2、发展：十二、历史及社会发展第二部分、陆丰市房地产状况一、陆丰房地产市场情况二、陆丰市现有市场的项目情况第三部分、项目地块价值研判一、地块状况分析二、地块SWOT分析三、项目规划整体设想四、项目产品类型研判第四部分、项目定位一、项目市场定位二、项目产品定位三、项目目标客户群定位第五部分、项目经济效益分析一、地价二、项目的构成及销售收入三、建筑安装造价计算四、市政建设成本五、应缴纳税费六、成本利润表七、项目经济效益分析结论第六部分、项目前期定位结论第一部份 陆丰市宏观市场状况    -34-一、区位：陆丰地处粤东碣石湾畔，位于广东省东南部，北纬22045′-23009′，东经11

3、5025′-116013′，介于深圳和汕头两个经济特区之间，人口157多万。北和陆河县、普宁市交界；东与惠来县接壤；西与海丰县和汕尾市城区为邻。取安陆县的“陆”和海丰县的“丰”两字为名。陆丰地处南亚热带季风区，陆地面积1681平方公里，海岸线长116.5公里，200米等深线海域1.25万平方公里。在乌坎、碣石、甲子、湖东、金厢5个港口中，碣石港和甲子港均是国家一级渔港，鲍鱼、龙虾、石斑鱼等名贵海鲜闻名遐迩。东海为陆丰的政府所在地。陆丰市在汕尾的行政区位分布县（市、区）镇建制街道办事处村民委员会居民委员会合计42个10个709个143个城区红草、东涌、捷胜（3）新港、香洲、凤山

4、、马宫、田墘、遮浪、东洲（7）80个40个海丰县海城、梅陇、小漠、鹅埠、赤石、鲘门、联安、陶河、赤坑、大湖、可塘、公平、黄羌、东平（14个）23642陆河县河田、河口、新田、上护、水唇、东坑、南万、螺溪（8个）117个10个陆丰县甲子、碣石、湖东、大安、博美、内湖、南塘、陂洋、八万、金厢、潭西、甲东、上英、桥冲、甲西、西南、河东（17个）东海、城东、河西（3个）276个49个-34-陆丰市区风景二、地质和地貌：地层主要属新华夏（距今2.25亿年-0.7亿年）和东西构造运动所形成。地质年代最草是三叠系，继而侏罗系。第四系。岩石主要是由花岗岩、砂页岩及第四系冲积沙砾石层组成。土壤

5、肥沃，类型较多。主要有水稻土、南方山地草甸土、黄壤、红壤赤红壤、菜园土、潮沙泥土（河流冲积土）、滨海盐渍沼渍土、海滨沙土、石质土等10个土类70个土种子，地势平坦。市境内最高山脉不上千米，700m以上山脉只有3处，一为峨嵋嶂山脉，位于市境东部，主峰峨嵋嶂，海拔980.3m，为全市最高点。二为罗经嶂山脉，位于市境东北部，主峰罗经嶂，海拔960m。三为乌面岭山脉，位于市境西部，主峰乌面岭，海拔738.4m。北部以山地为主，间有小盆地，中部与南部沿海多为丘陵、台地、平原与低洼地。整个地势走向除南部五峰山为东西走向外，其余山脉多为南北走向，与河流走向基本一致。三、气候：-34-地处北

6、回归线以南，属南亚热带季风气候，海洋性气候明显。气候温和，雨量充沛，汛期降雨较为集中。市中心城区年平均气温大于21.8度，最热7月，月均气温28度；最冷1月，月均气温13.8度。极端最高气温37.8度（1962年8月1日），极端最低气温0.9度（1967年1月17日）。无霜期361天，农作物年可3熟。全市年均实际日照时数为1940-2140小时。全市年均平均太阳辐射总量12.55万卡/cm2，属广东省大陆高值区，其分布大致与日照时数相同。光照条件除个别年份出现长期的阴雨天气外，一般都可以满足各种农作物生长发育的需要。全年年均降雨量为1997cm，属广东省多雨区之一。降雨年际变

7、化大，最高年（1961年）降雨量达3045mm；最少年（1963年）仅有942.2mm，比平均值52%；降雨量季节变化也明显，一般雨季开始于3月份，结束于10月中旬，长达210天左右。汛期4-5月，平均雨量1730mm，占全年总量的87%。其中前汛期4-6月，以锋面低槽雨为主，雨量约占年降雨量的45%，这时期的降雨，群众称为“龙舟水”；后汛期7-9月，以台风雨居多，雨量约占年降雨量的42%，是形成洪涝灾害的主要原因。四、土地和水资源：陆丰市陆地总面积1681km2，其中耕地3.54万公顷，占总面积的21