高息惊涛,击打房价

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1、高息惊涛，击打房价1黄金老利率与资产价格背反，利率上升，资产价格下跌，这是基本的经济学原理。房地产是强投资属性资产，又高度依赖负债，所以高利率历来是房价的最大杀手。利率市场化、储蓄率下降，带来我国利率的趋势性上升。当前，市场利率居高不下，抑制银行放贷意愿，影响购房人月供能力和居民资产配置倾向，直接打击了房屋销售，抑制房价渐行渐深。10多年来，房价屡遭调整压力，所不同的是，这一次来自市场，而非政策，决定了本轮房价向下调整的真实性。一、房贷显著影响房价个人购房的资金来源相当部分来自于贷款。首付20%，则80%来自于贷款。首付30%，也有70%来

2、自于银行贷款。鉴于个人中长期消费贷款的90%以上为个人住房贷款，一般以央行的个人中长期消费贷款统计作为个人住房贷款统计值。2013年全国新增个人住房贷款1.7万亿元，当年个人住宅和商业地产销售额8.1万亿元，新增个人住房贷款占个人住宅和商业地产销售额的20.98%。因此，个人住房贷款的发放情况，直接影响着房地产的销售状况，进而决定房价。换言之，房价上升的推动力，相当程度上来自于住房贷款等各类债务融资。2008年-2012年，个人住房贷款余额同比增速与全国住宅价格同比增速基本保持了同涨同跌的变化趋势。2008年11月开始，房贷增速加快，房价增

3、速加快。2009年11月和2012年12月，出现同样情况。2009-2012年的1-2月房贷增速下降，同期房价涨幅趋缓。2013年上半年，个人住房贷款新增9628亿元，1本文仅为个人学术探讨，不代表所在单位观点。11-5月，五大行新增贷款60%为个人贷款，上半年房价同比上涨11.98%，而三、四季度新增房贷（相当部分已为个人经营性贷款）8372亿元，年末房价涨幅收窄至7.73%。全国七十个大中城市住房均价环比增幅与个人中长期消费贷款环比增幅变化图、2010年6月-2014年2月各月百城样本均价环比涨跌与中长期消费贷款增幅对比图都体现了这一相

4、关关系。40.00%住宅均价环比涨幅(%)8.00%中长期消费贷款增幅(%)7.00%30.00%6.00%20.00%5.00%10.00%4.00%3.00%0.00%月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月2.00%020406081012020406081012020406081012020406081012020406081012020406081012------------------------------------111111111111111111111111111111111111-1

5、0.00%年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年1.00%200820082008200820082008200920092009200920092009201020102010201020102010201120112011201120112011201220122012201220122012201320132013201320132013-20.00%0.00%数据来源：中国人民银行、国家统计局、中国指数研究院图1：2008年2月-2013年12月各月全国七十个大中城市住房均价环比增幅与个人中长期消费

6、贷款环比增幅变化图22.00%3.00%2010年6月-2014年2月各月百城样本均价环比涨跌与中长期消费贷款增幅对比图百城价格环比涨跌(%)中长期贷款增幅(%)1.50%2.50%1.00%2.00%0.50%1.50%0.00%1.00%6月8月月月2月4月6月8月月月2月4月6月8月月月2月4月6月8月月月2月年年1012年年年年1012年年年年1012年年年年1012年年年年年年年年年-0.50%0.50%2010201020112011201120112012201220122012201320132013201320142010

7、2010201120112012201220132013-1.00%0.00%数据来源：中国人民银行、银联信咨询公司图2：2010年6月-2014年2月各月百城样本均价环比涨跌与中长期消费贷款增幅对比图二、高利率逼停房贷市场我国的房贷利率包含名义贷款利率和折数两部分，折数影响更大。为减轻居民购房财务负担，央行对住房贷款实行优惠利率。1998年5月开始，央行允许商业银行个人住房贷款利率按照法定贷款利率打九五折，打折后的房贷利率为7.65%。1999年9月开始，房贷利率可以打九折，打折后的房贷利率为5.59%。2006年8月开始，可以打八五折，

8、打折后的房贷利率为5.81%。2008年10月开始，可以打七折，打折后的房贷利率为4.158%。并且，遇到利率调整，打折数不能变。例如，2013年央行五年期贷款基准利率上升到了6