xxx商业执行报告

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1、濮阳物华假日策划执行报告物华假日商业策划及执行报告深圳星彦(郑州)公司2005-4-2647深圳星彦（郑州）公司濮阳物华假日策划执行报告目录第一部分：市场分析一、濮阳商业概况二、在售商业项目分析第二部分：项目分析一、项目概况二、项目优劣势分析第三部分：项目综合定位一、目标客户定位二、商业主题定位三、项目整体业态组合及建筑规划建议第四部分：一期营销推广一、一期总体营销战略二、招商推广策略三、广告推广策略四、项目包装策略五、价格策略六、销售推广策略七、营销推广费用预算47深圳星彦（郑州）公司濮阳物华假日策划执行报告第一部分市场分析47深圳星彦（郑州）公司濮阳物华假日策划执

2、行报告一、濮阳商业概况1、两大商圈u油田商圈油田商圈是濮阳市最早形成的市级商圈，主要是由任丘路、中原路、大庆路三条道路交汇处形成的商业中心，代表商业有华龙商业大厦、中原商贸中心。片区经营商家众多，商业密集程度高，档次齐全，华龙商业大厦是当地最早的综合性百货商场，这使得商圈拥有极高的认知感和认同度。但片区功能主要是以购物为主，又以服饰类占绝对比例，整体缺乏特色，且作为市级商圈，其餐饮、娱乐、休闲等配套设施仍显不足，从长期来看，如其仍维持现状不变，将难以满足未来消费者的一站式购物需求。u联华商圈联华商圈主要是由京开大道、胜利路交汇处形成的商业中心，代表商业有联华广场、华龙

3、购物广场、鹏程商厦、胜利商业大厦。联华商圈是随着2002年联华名品百货和2004年联华大卖场的建成而逐步形成的。联华大卖场目前是濮阳最大的超市，引入手机市场和国美电器连锁，为联华广场聚集了巨大的人气，与联华名品百货形成互补效应，这使得联华广场成为该区域的核心商家。但片区经营商家仅少数几家商场，且缺乏低档层面经营者和必要的休闲娱乐功能设施，餐饮配套的不足，经营业态与油田商圈基本类似，使得其难以与油田商圈争夺客户，从而制约了商圈的发展和扩张。47深圳星彦（郑州）公司濮阳物华假日策划执行报告综合分析：目前，油田商圈、联华商圈两大市级商圈已经初步形成，但这两个商圈主要是以服装

4、经营为主，其他上下游配套商业均不齐全，尚不能成为真正意义的市级商圈，同时，由于整个城区商业网点过于分散，使得整个濮阳的商业难以发展壮大，商圈难以有较大发展。2、五条主要商业街u巴黎商业街巴黎商业街位于金堤路，北起中原路，南至黄河路，设计欧式商业街区，全长1300米，商业用房6万平米，以哥特式建筑为基本格调。片区经营类别包括烟酒、保健品、足浴、茶楼、美容美发、服装专卖、餐饮酒楼等，以批发、娱乐休闲以及餐饮为特色。商铺设计二至三层，一层面积约25平米，单铺开间大约3.3米，进深6.9米，一至二楼合租12~18元/月平米，经营情况较差，出租率61％。经营失败原因分析：Ø没有

5、形成主办商业，经营主题定位不明显；Ø没有市场辅射力，人流量不足；Ø街道长、规模大，没有分段主题，不便于聚集人气。u皇甫路商业街皇甫路商业街是根据《濮阳市商贸流通中心建设“十五”47深圳星彦（郑州）公司濮阳物华假日策划执行报告规划》投资修建的，与巴黎商业街相邻，全长1200米。经营类别包括书籍、美容美发、足浴、茶楼等，以书籍批发为特色。设计2～3层，单铺开间约3.6米，进深10.8米，面积约30～40平米，一楼租金约13元/月平米，一至二楼租金6～7元/月平米，临京开大道路口书市经营情况较好，一般占两至三铺，其他行业面临停业，出租率55％。经营失败原因分析：Ø地理位置偏

6、僻；Ø没有经营特色；Ø商业氛围不浓，人气不足；Ø周边消费力不足。u古城路商业街古城路商业街是濮阳市综合开发公司于2000年建成开业的，该项目临近戚城文物景区和子路墓，东起京开大道，西至振兴路，，建筑物外观全部仿明清建筑，全长600米左右。经营类别以古玩字画、工艺品、瓷器为主，兼有服装、餐饮、娱乐种类。主力商铺单铺面积约29平米，开间3.9米，进深6.6米，上下两层，租金6～9元/月平米；经营情况较差，50％以上空置。经营失败原因分析：Ø经营特色与项目定位差距明显；Ø周边没有大型的居住社区，消费力不足；47深圳星彦（郑州）公司濮阳物华假日策划执行报告Ø缺乏管理，市场秩序

7、及卫生环境较差。u站前路商业街站前路商业街由濮阳市建安房地产有限公司于2002年建成并开业，该项目临近火车站，位于站前路，东起京开大道，西至开州路，全长约500米左右。单铺面积约40平米，开间约4米，进深约10米，上下两层，售2200元/平米，租金平均5元/月平米。商铺除少量经营汽车美容、维修外，基本空置，经营情况极差，出租率17.5%。经营失败原因分析：Ø位置荒凉，没有人气；Ø项目周边没有商业氛围；Ø项目的建筑设计不利于聚集人气。商业街基本情况见下表商业街规模㎡形成时间经营业态租售价格(元)单铺面积（m2)人流量交通周边环境周边业态出租率客户来源巴