商业内街营销执行报告

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1、龙泽园项目商业内街营销执行报告谨呈：上海松山房地产开发有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2008-2目录项目属性研判与界定问题界定与结构化分析市场竞争环境分析项目整体致胜策略区域属性区域市场分析区域属性界定项目解析项目解析2目前，石化商业主要分布在以瑞鑫百货和石化百货为中心的两大商圈，且商业整体档次不高石化地区商业现状瑞鑫百货附近商圈石化百货附近商圈3目前，石化在售商业项目中；租赁市场上，产品分为两

2、类：一、小型商业中心街铺；二、商品房沿街商铺或底层商业产品类型产品类型比例小型商业中心街铺约40%商品房沿街商铺约60%4目前石化地区商业业态相对来说比较杂乱，满足日常基本生活需求与居民休闲、娱乐场所混杂，无统一规划。业态构成5石化地区商铺租金情况差异较大：商业中心小面积商铺的租金可达到2～3元/m2/天；而新开商品房普通街铺的租金仅为1～2元/m2/天。中心地段商铺能达到90%以上的出租率，但其他周边地段商铺空置率较高。租赁情况卫零路蒙山路中央大道坂桥西路卫清西路餐饮（2层）110m28300元/月中介40m22900元/月中介40m22800元/月家

3、纺150m212150元/月按摩30m22500元/月棕榈湾商铺（2层）200m211000元/月餐饮50m23000元/月位置业态面积（m2）月租金日租金备注卫清西路中介4029002。4卫清西路蒙山路中介4028002。3卫清西路蒙山路按摩3025002。7蒙山路餐饮5030002。0卫零路家纺150120002.72层卫零路餐饮11083002。52层棕榈湾商铺未定200110001。82层金天地北面沿街商铺装修平均租金水平为1。6元/m2/天，空置率60%装潢30m21500元/月6目前石化地区在售商铺中大面积产品销售率与销售价格均不理想，售出集中于1

4、00平米以下的小铺，且售出商铺受周边成熟度影响，空置率高，租金低廉。商铺销售情况项目价格主力面积总套数销售率销售周期租金水平棕榈湾花园三期商铺11600元/平米207-239平米28套14%,共4套（141、172、889、207平）2008.1.7至今（其中08年1月卖2套，9月卖1套）1.8元/平米天棕榈湾花园一、二期商铺12000元/平米159-370平米241-262平米58套88%06年9月2日至今推出40套成交39套，07年11月推出12套，全部售完2.0-2.6元/平米天金山世纪城二期9000元/平米44-47平米111套65%2005年3月至

5、今，其中70%销售集中在05年3月1.4元/平米天东礁综合楼商铺14800元/平米230平米14套57%（网上售出8套，对外称售罄）08.2.27至今约1.6元/平米天金山豪庭11000元/平米100-120平米160-170平米59套66%（全部出在100-120平米产品，大面积基本未售出）07.12.27至今1.6元/平米天~1.8元/平米天金天地9300元/平米50-80平米100-130平米150-180平米30套30%（10套，50-80平米6套全部卖完，100-130平米卖4套）07.12.15至今1.6元/平米天（出租率约为60%-70%左右）水

6、韵紫城8000元/平米190平米660平米（2套）2100平米（1套）10套60%（1套2100平米，4套190平米左右商铺）06.11月至今1.2-1.4元/平米（根据业主实际租赁价）景观大道，无法聚集人气，客户对未来前景不认可优势地段，开盘即销售良好产品面积合理，展示到位，预期2元/平的租金，开盘销售较好地理位置不佳，但是50方的销售面积商铺受到追捧，主要是关系客购买目前新区人气不足，面积偏大，无整体推售1栋临街整体商铺售出，1个客户购买7金山商品房商铺营销现状扫描项目金山豪庭金天地水韵紫城棕榈湾花园主题概念品质地产巅峰之作国家级康居示范社区最具商业价值的

7、黄金圈形象定位直面财富机遇领航金山新贵给我一片金天地聚企业名流汇商界精英营销手段报纸，户外，DM，横幅报纸，户外，横幅DM报纸，电视，户外，DM，横幅横幅，围墙活动营销招商公司，客户组织客户组织无无推广调性金色红色紫色金色、红色项目点评核心卖点地段，人气，品牌，价格价格、地段、面积价格、未来潜力地段、升值潜力、人气8金山商业市场营销现状总结营销通路创新度低，多乐于使用报广、宣传单、户外广告牌等传统营销渠道；现场包装、网络媒体的作用日益得到重视；DM、客户俱乐部、车体、电影片头及走廊广告、电梯等离子媒介及电梯广告牌等形式还未见使用。金山商铺营销水平属于初级阶段，

8、缺乏外来策划公司的介入，使得商业项目的