深圳cbd的购物中心解读

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1、如果你是大型购物中心的总经理或运营总监，面对CBD购物中心的复杂业态，如何管理好这样的大型购物中心，如何制定运营方案并有效执行？　　如果说百货商店是羚羊，那么超过12万平方米的shoppingmall就是大象，根据作者为MBA学员讲授购物中心管理要求，如果你是大型购物中心的总经理或运营总监，面对CBD购物中心的复杂业态，如何管理好这样的大型购物中心，如何制定运营方案并有效执行？　　由于深圳CBD是整个城市的商务中心，在国内大城市CBD内建设shoppingmall历史不长，发展商大都经过前期调研与分析，根据业态规划设计方案完成招商，

2、开业后只是完成了MALL开发任务。建成后shoppingmall要经过运营实践检验，在实践中初步建立运营管理体系框架，如何实现最佳经营业绩需要运营策划，只有广开言路，集思广益，才能逐步建成最优运营管理体系。　　宁高宁先生说：在一座城市中，如果一座大型的购物中心能让人们清晨起来要休闲一下就想到它，要会朋友了就想到它，过节庆祝了就想到它，去那里不一定是有目的的购物，而是心理上的惯性，感觉到精神上的舒服，那么这个购物中心在商业上也一定是成功的。　　华润万象城是一个值得研究的新型购物中心，本文提出自己的见解和看法，旨在抛砖引玉，愿意与管理购

3、物中心的朋友深入研讨，如果对购物中心管理人员有所启发，也就达到本人写作目的。　　一、深圳CBD特征与消费者分析　　ＣＢＤ，即中央商务区（ＣｅｎｔｒａｌＢｕｓｉｎｅｓｓＤｉｓｔｒｉｃｔ）的缩写，起源于上世纪20年代的美国。其最初被定义为“商业汇聚之处”，这些地方一般都集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公楼和酒店、公寓等设施，是现代城市中的重要地区。　　深圳CBD的发展经历三个阶段，第一阶段以国贸大厦为标志的老罗湖是深圳八十年代的中央商务区，当时国内刚刚开放，深圳商业发展处于起步阶段，大批国内游客前来深圳购物。　　人民南

4、-深圳八十年代CBD商务区　　进入九十年代以后，以地王大厦建成为标志，深圳蔡屋围成为深圳核心商务区。从电视媒介上了解深圳，外地人将邓小平画像以及地王大厦、发展银行大厦、农业银行等建筑群体形象作为深圳的象征。　　进入21世纪之后，深圳CBD以市民中心为标志，莲花山南部成为深圳重点规划的CBD，也是正在形成的CBD，蔡屋围依旧是深圳现实的CBD区域。　　深圳中心区CBD　　蔡屋围CBD特征　　1、深圳证券交易所是深圳金融心脏，发展银行大厦等金融机构云集在蔡屋围CBD。　　2、深圳书城是深圳图书消费中心。　　3、深圳大剧院是深圳重要的文化

5、设施。　　4、以地王大厦为标志，蔡屋围CBD是深圳高档办公中心。　　5、深圳荔枝公园是深圳居民休闲中心之一。　　6、华润万象城和中信城市广场是蔡屋围CBD商业主要设施，华润万象城具有成为商业旗舰的潜力。蔡屋围CBD缺陷　　在北京与上海的CBD，你不会找到杂乱无章农民房。蔡屋围CBD建筑密集，特别是书城南面和农业银行后面农民房过于密集和杂乱，城市绿地少，这些都是限制蔡屋围CBD发展提高的重要缺陷。　　面临的挑战　　1、中心区CBD规划起点高，拥有莲花山公园大片绿地。　　2、市政府机构迁移到中心区，政务中心转移。　　3、农民房改造任务艰

6、巨，高素质白领从农民房中外迁到高尚住宅区。　　4、以金光华购物广场开业为标志，人民南商业圈与华润万象城业态竞争将不可避免。　　蔡屋围CBD人流特征　　尽管大型购物中心以整个城市居民作为自己的调查对象，从理论上可以涵盖高收入人群。但是，从经营实践来看，3公里内居民和其它人流是最应该重视的消费群体。　　以华润万象城三公里半径分析，深南大道是主要车流，深圳书城是最主要人流聚集中心，书城前与地王大厦天桥公共汽车是最大人流。　　金领人群的工作场所主要分布在地王大厦、新闻大厦、发展银行大厦、深业中心。普通白领培训中心设在深圳书城，缺乏适合金领的

7、高级培训中心。　　二、深圳特区居民收入特点与消费文化价值取向　　香港华润集团在筹备深圳华润中心“万象城”这个项目时对深圳的消费市场做了一次深入的市场调查，取样数据主要是2002年数据，当时的调查主要是为了论证上马购物中心。　　2003年深圳完成社会消费品零售总额801.77亿元，比上年增长16.3％。其中，批发零售贸易业零售额661.35亿元，增长20.5％，饮食业零售额133.91亿元，下降0.2％。批发零售贸易和饮食业全年完成增加值224.54亿元，增长14.0％。消费品市场销售畅旺，其中家电音像销售额增长48.7％，汽车销售额

8、增长150.8％，文化办公用品销售额增长117.1％。　　全年全市在岗职工工资总额325.99亿元，比上年增长15.1％。在岗职工年平均工资30611元，增长8.5％，扣除物价因素，实际增长7.7％。根据200户户籍城镇居民家庭抽样调