房地产“营改增”影响分析及房企应对策略

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1、房地产“营改增”影响分析及房企应对策略-营改增论文房地产“营改增”影响分析及房企应对策略-营改增论文房地产“营改增”影响分析及房企应对策略-营改增论文房地产“营改增”影响分析及房企应对策略-营改增论文房地产“营改增”影响分析及房企应对策略一、背景：房地产“营改增”呼之欲出　　2015年8月28日，财政部长楼继伟在向十二届全国人大常委会作《国务院关于今年以来预算执行情况的报告》时，介绍了下一步的财政工作安排，其中涉及“加快税制改革”“适时将建筑业、房地产业、金融业和生活服务业纳入营改增试点”。“适时”的表态，与不久前7月27日国家税务总局的表态

2、不同。彼时，国家税务总局明确指出，按照改革计划，今年要完成生活服务业、建筑业和不动产、金融保险业等行业“营改增”。　　于是，就有媒体将“适时”解读为“营改增”试点工作将不会在年底完成。但是，10月20日，财政部副部长史耀斌在第十九届中韩税收政策交流会上表示，“积极稳妥推进增值税改革，研究拟定建筑业、房地产业、金融业和生活服务业的营改增试点方案”，再次将房地产等四个行业的“营改增”推向前台。根据国税总局统计，四大行业涉及营业税税额约1.6万亿，占营业税税收总额约67%。之所以尚未改革，在于四大行业户数众多、业务形态丰富和利益调整复杂，而房地产业

3、增值税制度设计更是国际难题。　　增值税是我国第一大税种，营业税又是地方政府第一大税种。同时，房地产涉及中央地方收入划分、财税改革大局，而房地产本身周期长（关系收入和成本确认）、进项税额确定和取得专用发票难度大。目前，全国13.6万家开发商中，90%为经营粗放的中小开发商等，涉及两大税种的制度改革采取谨慎做法有其道理。但同时，2020年前要完成各项税收立法，推进增值税、房地产税等已形成倒逼，故需要量化研究“营改增”给开发企业带来的影响，这是分析政策出台方向，研究企业转型和行业发展的前提。　　二、量化分析的基础：成本分析和税率假设　　1.营业税和

4、增值税概念梳理　　先来梳理一下营业税和增值税的概念，营业税是对在境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其取得的营业额征收的一种税，营业税属于流转税制中的一个主要税种；增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额，作为计税依据而征收的一种流转税，是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税，也就是有增值才征税，没增值不征税。　　2.房地产行业上下游链条梳理　　为了便于分析税收抵扣和转嫁的概率，我们先对房地产行业上下游链条展开分析。房地产企业的上游，主要有5大实体：即政府国土资源主管部

5、门（出让土地使用权，对房企形成土地成本）、建筑安装公司（提供建筑安装服务，对开发商形成建安成本）、建安材料供应商（提供建安材料，对房企形成建安成本）、金融机构（提供贷款，对房企形成利息成本）以及咨询和设计公司等；而房地产行业的下游，主要是购房者，可以分为个人购房者和企业购房者（主要购置商业及办公不动产）。　　3.房地产开发“三大成本”构成分析　　从房地产公司财务报表来看，房地产行业成本主要由三部分构成：土地成本、建安成本、财务成本。其中，因楼市发展程度不一，土地成本占比在20%-50%，一线和二线重点城市占比在40%-50%，二三四线城市占比

6、在20%-30%之间。近年来，一线和二线重点城市土地成本在上升，过去5年80%的地王诞生在一二线城市，而三四线城市由于供应过剩、库存消化压力较大（消化周期在24个月-48个月之间），土地成本呈下降趋势。　　建安成本在城市间差别不大，考虑到装修档次不同，大概占比在30%-40%。其中，一线和二线城市由于人工、物流成本更高，建安成本略高于三四线城市。近年来，人工成本快速上升导致物流和安装成本上升，而建筑材料成本无明显上升，这是导致建安成本从2010年的每平方米2000元左右，上升到每平方米3000元左右的主要原因；利息成本分化较大，这与开发商资质

7、、项目所在城市、融资额度和形式（表外与表内、债券与贷款等）等密切关系，占成本比例相对不稳定。　　2010年之前，银行贷款、上市融资是主渠道，利息成本在7%-8%；2010-2014年，前面两个融资渠道“紧缩”，大部分开发商转向表外融资，成本在15%-20%；2015年以来，随着信贷宽松，信贷、债券、中期票据和上市融资等全面“开闸”，开发商融资成本降到了10%左右。我们假设，单一项目总体投资额的50%为外部融资（即资产负债率为50%），融资成本年化为12%。若某一项目开发周期为3年，则利息成本占总成本比例为12%。　　4.房地产增值税税率的假设

8、　　由于土地出让属于政府行为，暂时还无法开具增值税专用发票。因此，土地成本无法进行增值税进项抵扣。但是，考虑到土地成本占比大、试点坚持“不显著增加企业税负的总体方针