房地产业“营改增”影响及应对策略分析

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1、房地产业“营改增”影响及应对策略分析【摘要】随着“营改增”的进一步深入，财政部、国家税务总局在2016年3月发布《关于全面推进营业税改征增值税试点的通知》，明确从5月1日起，建筑业、房地产业、金融保险业和生活服务业纳入“营改增”体系，并明确了适用于四大行业的相关增值税税率和具体政策。“营改增”是结构性减税的重要措施，对我国房地产企业的健康稳步发展具有重要意义。本文将分析“营改增”对房地产业带来的影响，并根据房地产业的特点提出相应的应对策略。【关键词】“营改增”；房地产业；影响一、我国增值税发展进程1979年下半年我国开始引进增值税并在极少数地区试点。从1983年开始，全国范围内的两

2、大行业和三种产品试行增值税。1984年10月，结合国营企业第二步利改税，我国对原工商税进行了改革，将其划分为产品税、增值税和营业税。1994年，我国建立了规范的生产型增值税，就销售货物和提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人以其实现的增值额征税。伴随着我国经济的发展，2009年国家推行增值税转型改革，允许企业抵扣新购入设备所含的增值税，至此由生产型增值税过渡到消费型增值税。虽然我国已经转为消费型增值税，但对于不动产还是不能抵扣，属于不完全的消费型增值税。伴随着经济的发展，特别是生产性服务业的发展，“营改增”应运而生，从2012年起，我国陆续开始在交通运输业和部分现代服务业分

3、区域试点，截至2014年底，交通运输业、广播影视业、邮政业、电信业均实现全国范围的“营改增”；2016年全面“营改增”试点进入倒计时，自5月1日起，“营改增”试点范围将进一步扩大到建筑业、房地产业、金融保险业和生活服务业。“营改增”税制改革旨在通过缓解抵扣链条断裂而导致重复征税的突出矛盾，实现结构性减税，进而大力发展第三产业，推动经济结构调整，提高国家综合实力。截至2015年底，“营改增”已累计实现减税6412亿元，预计2016年实施“营改增”还可减轻企业税负5000多亿元。房地产业作为关乎国计民生的重要行业，是2016年“营改增”试点的四大行业之一，本文将从房地产业实务展开分析。

4、二、“营改增”对房地产业的影响“营改增”新政下，房地产业将适用于11%的增值税税率，较之营业税5%的税率大幅上涨。但由于增值税实际上是基于增值额征税，而营业税是基于全额征税，所以单纯比较新老税率是没有意义的。国家税务总局公告2016年第18号规定：房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）。房地产开发企业的总成本包括直接成本和运营成本。直接成本包括土地

5、成本和建安成本，运营成本包括销售费用、财务费用和开发间接费用等。“营改增”后，土地成本在计算销项税额的时候从销售额中减除，建安成本按照11%进项抵扣，财务费用（银行借款）按照6%进项抵扣。“营改增”后，房地产业能否实现税负只减不增的目标？为更有效的进行直观分析，我们以某应税房地产企业A举例测算在不同条件下该企业“营改增”后的税负变化。某市房地产公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元，开发该写字楼有关支出如下：土地成本占收入的30%，建安成本占收入25%，财务费用占收入的3%，其他成本中可以抵扣的占收入的5%（假设其他成本中税率为6%）。“营改增”前：应交营业税=10000х5

6、%=500万元；“营改增”后：应交增值税=销项税额-进项税额=[（10000-10000х30%）/（1+11%）]х11%-（10000х25%х11%+10000х3%х6%+10000х5%х6%）=370.69万元；本例中，“营改增”后比“营改增”前减税129.31万元。由于房地产企业的不同项目的成本占比不同，土地成本占总成本的比例在不同的城市也有很大的差异，基本上呈现出从沿海城市到中部和西部地区、从一线城市到二线和三线城市逐级递减的趋势，所以我们现在假设收入为T，土地成本占收入比为a，建安成本占收入比为b，其他可抵扣进项税的成本（包括财务费用等，税率为6%）占收入比为c，

7、那么使得“营改增”后流转税负小于“营改增”前的关系式为：5%T≥11%（T-aT）/（1+11%）-11%bT-6%cT（1）整理后得到：9.91%a+11%b+6%c≥4.91%进一步假设c=0，即假设企业的总成本中只有土地成本和建安成本可抵扣，其他均无法抵扣，则有a+1.11b≥49.55%，由于a和b都是正数，则有a+1.11b≥a+b，若a+b≥49.55%，则a+1.11b>49.55%，此时（1）式必然成立，也就是说当土地成本和建安成本（可按11%抵扣）占