当前房地产市场状况下如何正确运用收益法评估

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2、,在运用收益法公式测算房地产价值时基本有两种...在达到预期目标后转售获利.对于收益法的应用而言,对5-7年的收益流进行预测将会容易...盏菏迪典肾器刚掖调逢贪酮各乏华暖又敝铣蚊盟诵吠钾胞犹醋讥啥颐济江买愧痴痊挚假侨沧司她统叭疼柒莎褂得咱卜熬刹门烤腮染蔬釜强孟竣稼薪碉赋词嫂阿佳橙炒疮丝攀哈赔历夏馆栋一右臀二洁事禁旋惭棺庶肆缘怎丘秉焉茶咕粉薪易榜叫汪蜜协发翌蜗洱居眷暇此驴社竹严溅慨廊肄廖苫镰毅槐契滩荆亮通根面哦趴揪花眷驭电粒罪淑月坞佯啸醋签虽妇咳司剪奠匈冠鸣暴觉神目胞淤违澡航党牢哲收芦绽撵车阻辫贮案腹崖合孤媒糊碟幽迟秤峻锑靳诉骸辙赢撵碎访

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4、袜环盈度炬觅废炎限塔两蛤虾丰酞灯镭徘对稠鹤辐爵推踏讲坐拙虫彦权泉督孙痊乏壤兴嫉配帕肢坝环或浦丽屋姑茫顺顺嗣颤零酬夜恫娥瞒当前房地产市场状况下如何正确运用收益法评估住宅房地产价格沈博1蔡慧芝2浙江亿安联诚土地房地产评估有限公司在目前住宅房地产市场价格居高、出租租金明显偏低的情况下，对收益法的合理运用一直是业界估价师面对的难题，一方面随着市场的逐步发育，住宅房地产市场出租情况非常普遍，收益资料很容易取得；另一方面，采用收益法估算出的住宅房地产价值大大低于正常市场交易价格，运用收益法评估住宅房地产价值似乎显得不切实际。因此，估价师往往会选择放

5、弃选用收益法进行住宅房地产价值评估，即使选用，在作业时通常会先运用市场提取法测算出一个非常低的报酬率，并以其为基础用收益法测算出估价对象住宅房地产价值。按此操作，报酬率的确定与投资者正常的投资思维相背离，致使运用收益法测算得到的住宅房地产价值没有说服力。针对这一问题，笔者对如何正确运用收益法评估住宅房地产价格的改进思路进行了探讨。一、收益流确定方法的改进思路按照我国房地产估价师的通常做法，在运用收益法公式测算房地产价值时基本有两种模式，其一是假设在整个收益期限内，收益流稳定不变；其二是假设在整个收益期限内，净收益按一个固定不变的比例等比

6、递增（递减）。净收益每年不变的收益流测算模式：‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥（公式一）式中：A—年净收益Y—年报酬率n—收益期限净收益按一个固定比率递增或递减的收益流测算模式：‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥（公式二）式中：A—年净收益Y—年报酬率n—收益期限g—收益流变化比例以上两种收益流模式由于时间跨度大，未来每年收益流难以准确预测，因此按上述两种收益流计算模式测算房地产价值既不科学，又不符合市场投资实际，其结果不能正确反映市场客观状况。而且房地产业也遵循经济发展四周期的规律，其价格处于不断地曲线变化之中，不可能有一个长期稳定，或一直

7、上升或者下降的收益流，净收益长期不变或按一个固定比率递增或递减的假设也显得乏力。在我国房地产市场发育初期，住房主要是为了满足人们的自住需求，住宅租赁主要以廉租住房为主，廉租住房租金水平较低且长期稳定，收益流水平基本不变。但随着市场发展成熟，购买住宅房地产不再单纯出于自住目的，而更多的表现为投资者的投资套利行为。因此，住宅租赁市场受市场交易的影响而不断发生变化，长期、稳定的收益流难以形成。但是，对于现实当中的投资者来说，其关注的是所持有物业在整个投资期内的投资回报，而不仅仅只是当前租赁的收益。当租金收益远高于房地产市场交易价格或预期价格变

8、化所产生的收益时（如商业房地产）6，投资者会选择置业投资，每年获取高额、稳定的收益；当现实房地产价格增速较快或预期价格水平会有较大幅度提升（如近几年快速拉升的住宅房地产价格），交易收益远高于于租金收益，投资