房地产评估习题(市场法和收益法)

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1、房地产评估习题1.有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地，具体情况如下：上表中成交价的单位为：元/平方米。该城市地价指数表为：另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地产差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，评估该宗地2005年的价值。解

2、：（1）根据题意建立容积率地价指数表（如下表）容积率1.01.11.21.31.41.51.6低价指数100105110115120125=100+100×5%[(1.5-1)/0.1]128=125+100×3%[(1.6-1.5)/0.1]（2）案例修正计算。评估价值=参照物价格×交易日期修正系数×交易情况修正系数×容积率修正系数×土地状况修正系数A：680×112/110×100/101×105/115×100/101=620元/平方米B：610×112/110×100/100×105/105×100/99=627元/平方米C：700×112/107×100/10

3、5×105/120×100/98=623元/平方米D：680×112/108×100/100×105/100×100/99=748元/平方米E：750×112/107×100/99×105/128×100/102=638元/平方米F：700×112/112×100/100×105/115×100/101=633元/平方米（3）评估结果案例D的值为异常值，应予剔除。其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。因此，待估宗地G的评估结果为：(620+627+623+638+633)÷5=628(元/平方米)2.评估对象是一出租写字楼，土地总面积为5300平方米，总建筑面积25

4、000平方米，建筑层数为18层，建筑结构为钢筋混凝土结构。该写字楼的土地使用权于2000年4月1日以出让的方式获得，土地使用权年限为50年，写字楼于2002年4月1日建成并开始出租，建筑物的耐用年限为60年。收集的有关资料如下：①租金按净使用面积计算。可供出租的净使用面积为15000平方米，占总建筑面积的60%，其余部分为大厅、公共过道、楼梯、电梯、公共卫生间、大楼管理人员用房、设备用房等占用面积。②租金平均每月每平方米85元。③空置率年平均为10%，即出租率年平均为90%。④建筑物原值为4800万元。⑤家具设备原值为420万元，家具设备的经济寿命平均为10年，残值率为

5、4%。⑥经常费用平均每月8万元，包括工资、水电、供暖、维修、保洁、保安等费用。⑦房产税按年总收入的12%缴纳，保险费按建筑物原值的3‰计算。⑧营业税及附加为年总收入的5.5%。经估测，房地产的资本化率确定为8%。评估该写字楼2005年4月1日的价值。解：(1)估算年有效总收入年有效总收入＝15000×85×12×90%＝1377（万元）（2）估算年运营成本①年经常费用＝8×12＝96（万元）②房产税＝1377×12%＝165.24（万元）③年折旧费=原值（重置价）-（1-残值率）/使用年限家具设备折旧费=420×（1-4%）/10＝40.32（万元）④年保险费＝4800

6、×3‰＝14.40（万元）⑤营业税及附加＝1377×5.5%＝75.74（万元）⑥年运营成本＝96＋165.24＋40.32＋14.40＋75.74＝391.70（万元）（3）计算年纯收益年纯收益＝1377－391.70＝985.30（万元）（4）确定房地产收益年限房地产收益年限＝土地使用权年限－开发建设期－房地产开始出租至评估基准日的年数＝50-2-3＝45（年）（8）计算房地产评估价值建筑物的单价＝11930.41×10000÷25000＝4772（元/平方米）（5）评估结果根据计算结果，经分析确定评估对象房地产2005年4月1日的公允价值为11930.41万元，约

7、合每平方米建筑面积4772元。三、计算题1.评估对象在未来5年内的预期收益分别为20万元、22万元、24万元、25万元、26万元，资产从第6年到第10年每年的收益均保持在27万元，第10年末资产拟转让，变现价值约为120万元。假定折现率为10%，确定估测资产的价值参考答案解法（1）：逐年折现加和：=20×0.9091+22×08264+24 ×0.7513+25×0.6830 +26×0.6209+27×0.5645+27×0.5132+27 ×0.4665+27× 0.4241+27×0.3855+120 ×0.3855=18.182+