库尔勒金色时代广场营销全案

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1、库尔勒金色时代广场营销全案一、前言二、开发背景和项目可持续发展前景三、区域内房地产市场发展评估四、立地条件分析五、项目规划简述六、项目竞争对象七、项目定位八、项目营销中的4P组合九、优势提炼和劣势回避十、目标销售对象十一、营销推广要点十二、总体营销策略十三、上市时机和销售节奏控制十四、销售解答十五、SP促销策略十六、传播策略十七、营销执行十八、投资发展规划书——————二、开发背景和项目可持续发展前景库尔勒市国民生产总值位居全疆前列，生产能力及水平逐年增长。国民生产总值是说明这一地区的所有常驻单位

2、在一定时期内生产活动的成果。也最能表现一个地区的经济活力和生产能力、水平的指标。库尔勒市2002年的国民生产总值为148亿元，远远高于阿克苏市的38亿元、奎屯市的12.5亿元、石河子市的28亿元、昌吉市市的28亿元，仅次于乌鲁木齐和克拉玛依。1、巴音郭楞蒙古族自治州2002年经济发展概况2002年，全州实现国内生产总值148.5亿元，比1997年增长44.1%，年均增长7.6%，其中：第一产业增长37.7%，第二产业增长43.9%，第三产业增长50.9%；人均国内生产总值由1997年的10574元

3、提高到2002年的13624元，年均增长5.3%。全州财政收入18.05亿元，比1997年增长70.8%，年均增长1.2%；地方财政收入8.6亿元，年均增长11.2%。国内生产总值中，一、二、三产业的比重由1997年的20.5:58.1:21.4调整为2002年的18:59.3:22.7，特色经济和产业体系初步形成，番茄、甘草、麻黄、芳香植物等特色经济作物发展迅速，香梨、葡萄、轮南杏、红枣等特色林果业初具规模，全州果树面积达到63.2万亩。农业产业化经营步伐加快，棉纺、备茄加工、乳业等进入发展期，

4、工业结构调整力度加大，建筑业和房地产行业在社会生产总值中的比重上升到，服务业、旅游业发展迅速，共建成3A级旅游区2个。商业流通行业逐步繁荣，华凌南疆市场、金三角商贸城等综合性市场促进了地区商业的繁荣和发展。2002年全州城镇化率达38.9%。全州个体工商户注册3.91万户，年均增长11%；私营企业注册2231户，年均增长24%；纳税总额1.57亿元，占地方财政收入的16.4%。2、库尔勒市2002年经济发展概况2002年，库尔勒市生产总值109.4亿元，按可比价计算，较上年增长11%；地方财政总收

5、入达到5.04亿元，其中地方财政一般预算收入完成3.48亿元；全社会固定资产投资完成71亿元，较上年增长6.4%。2002年，市属农业总产值达到41亿元，较上年增长4.1%；工业企业实现产值和增加值分别为91.4亿元和54.47亿元，按可比价计算分别较上年增长8.1%和8%，私营企业和个体工商户实现利税2513万元，较上年增长5%。旅游服务业全年实现直接收入9800万元；2002年第三产业增加值达到3.07亿元，较上年增长15%。3、城乡居民收入水平和社会购买力库尔勒市的人均消费水平跨入全疆高消费

6、行列，绝大部分个体经营者对库尔勒市消费水平和消费能力满意。人均消费水平是指一个地区的常住居民在一定时间内的最终消费。库尔勒市场2001年的最终消费为4159元，除了低于乌鲁木齐的8051元和克拉玛依的4240元，远远高于阿克苏地区的1361元和昌吉地区的3839元。根据库尔勒市统计局资料，库尔勒市2002年人均可支配收入为688.15元/月。在对库尔勒市200家专卖店进行问卷调查时发现，当问及对库尔勒市的消费状况的评价时，85.4%的经营者认为库尔勒市民消费能力很强，消费水平属中上等水平；14.6

7、%的经营者认为消费一般，近年来变得很挑剔等。2002年，库尔勒城镇居民人均可支配收入7687元，较1997年增加2897元，年均增长9.9%。农牧民人均纯收入3008元，较1997年增加1178元，年均增长10.4%。库尔勒市利用外资水平逐年上升。这一指标表明，库尔勒市城市竞争力在不断增长，投资环境在不断更新，经济活力不断增强。根据调查显示：库尔勒市2001实际利用外资达到1200万元，2002年达到1380万元，整体利用外资吸引能力居全疆第3位。在调查中了解到，库尔勒市政府在2003年有多个外资

8、项目将要启动，如与韩国合作修建公路、中法合资成立新疆乡都酒厂等项目。2002年，全州社会消费品零售总额35亿元，增长6.4%；城市社会消费品零售总额达22.52亿元，较上年增长5.7%；居民消费价格指数99.9；金融机构各项存款余额170.6亿元，增长13%，各项贷款余额115.5亿元；城镇登记失业率为3.2%。以上几个评价城市经济活力的基本指标，都充分表明了库尔勒在新疆区域内经济地位是举足轻重的。这对库尔勒地产市场的影响有以下几点：地产开发投资大规模上升；品牌型、势力型房产公司进