固戍连锁配送物流园功能定位策略研究

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1、固戍连锁配送物流园功能定位策略研究刘鲁鱼（作者系综合开发研究院（中国·深圳）企业与市场研究中心主任、广东省人民政府发展研究中心特邀研究员）一、固戍连锁配送物流园的功能定位（一）发展战略目标固戍连锁配送物流园旨在完善深圳连锁商业发展环境，通过吸引深圳主要商业企业在园区内建立配送中心，提升连锁商业物流效率和竞争力，并形成聚集效应，促进社会化物流的发展，推动连锁业对外扩展，最终带动消费和制造业等相关产业的发展。另一方面，连锁物流园采购和商品配送规模将产生庞大的货运量，需设置相应的陆港枢纽，为园区提供货运配套服务的同时，完善深圳市陆路物流运输体系。园区建成后将吸纳主要知名商业企业入驻

2、，年配送金额2000亿元以上，使之成为华南地区乃至我国连锁业最具影响力的专业物流配送园区。并结合园区所拥有的区位和立体化交通优势，设置陆港货运枢纽，推动片区海陆空立体交通体系的形成，实现陆海空港同步协调发展，使园区成为促进物流业、制造业、连锁业的产业联动的示范性物流园区。根据需求调查和分析结果，以及地块现状，园区内配送中心及配套设施占地面积建议为80万平方米，以满足大部分连锁企业建设或使用配送中心的迫切需求；陆港枢纽面积20万平方米；并建议在周边为园区未来发展预留适当用地。（二）园区功能定位固戌连锁配送物流园是一个集仓储、运输、加工、物流信息服务于一体，实现商品集中采购、集中

3、储备和统一配送的连锁商业配送物流园区。连锁物流园区做为一个整体，将具备四大功能：Ø对外服务功能。为各类型连锁企业的发展提供物流和商品中转服务。Ø对内服务功能。为入园企业提供工商、税收等公共服务平台，物流信息服务平台，信誉管理，办公展示，生活配套和物业管理等功能。Ø社会功能。园区管理机构还承担着营造公平的竞争环境，以及执行政府有关商贸物流的政策和规划等社会职能。Ø自身发展功能。包括招商宣传，组织发布会、受理企业委托进行物流业务招标,增加园内企业和园外企业之间的交流等推动园区业务量发展的功能。具体而言，固戍物流园区将为大中型连锁企业提供仓储、分拣加工、采购和配套空间；为小型连锁企

4、业提供公共租赁仓和生鲜食品加工区；为入园企业提供公共服务平台、综合配套服务和生活设施；为深圳连锁企业提供物流信息服务平台和物流配送枢纽站。（三）园区市场定位其他企业重要企业核心企业：深圳本土连锁企业和跨国连锁企业核心企业其他企业：小型连锁企业重要企业：非本土国内大型连锁企业固戌连锁配送物流园将以深圳本土连锁企业和跨国连锁企业为主要主体，以非本土国内大型连锁企业为次要主体，同时为小型连锁企业提供公共配送仓。二、固戍连锁配送物流园的功能体系和空间概念性方案（一）园区功能体系园区将两大功能体系构成，具体如下：主体功能配送中心、分拣加工区大中型连锁企业固戍物流园区功能体系采购办公生鲜

5、食品加工区小型连锁企业、专业物流企业共用型配送中心配套服务体系配套功能公共服务平台员工宿舍便利型商服务网点信誉管理生活配套宣传招商展示中心中小企业办公陆港枢纽站入园企业、周边生产企业园区物业管理物流信息服务平台工商、税务等海关、商检等商贸物流政策落实服务功能（二）园区空间概念性方案1、园区空间总体布局物流园区各功能空间布局应遵循科学合理的原则。因此，展示（采购）中心、办公及其配套服务区和园区配套服务区适宜分布在物流园的中央地带，以更好地服务于整个物流园。而陆港（货运）枢纽站应接近机荷高速延长线，向西可沟通沿江高速，向东可与宝安大道、107国道、广深高速接洽，同时预留一定面积用

6、地满足未来陆港枢纽站和园区发展的需要。展示中心办公区园区配套服务区共用型配送中心大型连锁企业配送中心陆港（货运）枢纽站2、园区主体功能（1）大型连锁企业配送中心大型企业物流配送中心大型连锁企业配送中心用地面积为45万平米，主要吸引有迫切用地需求的大中型连锁企业入驻，满足其对物流配送中心独立运营和商品货物加工分拣的需求（详见配送中心作业图）。目前已申报的企业需求看，该部分功能面积需求已达到48万平方米左右。相关部门应根据连锁企业门店、纳税、营业额、就业人数等设立进驻门槛。（2）共用型配送中心用地面积20万平方米，主要吸引规模较少、没有能力也没有必要自建配送中心的中小型连锁便利企

7、业、百货店进驻，使各企业共用同一物流与信息平台，构建支撑商业企业运作的供应链管理系统，最终形成规模经济。共用型配送中心的公共设施包括：Ø仓储空间：包括普通平房仓库区（用作普通商品的储存、物流中转等）和专用仓库区（用作特殊商品的储存，如需要冷冻的新鲜食品）。箱式货柜Ø运输设备：主要包括现代化的箱式货柜、集装箱拖斗以及特种运输车辆，其中特种运输车辆能满足新鲜食品、易碎商品等具有特殊运输要求的货物运输。Ø流通加工区：流通加工包括对商品的拆解、分拣、包装、条码设置等，同时，加工区设有自动分拣机、自动升降机、自动